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公有房屋租金是由国家主管部门按照房屋的质量、设备、楼层等条件确定的，这些条件如有
变化，租金也可适当调整，租金的确定以“以租养房”为原则。《北京市城镇公有住房租金
改革办法》对租金的管理作出以下规定：
（1）公有住房租金改革应分阶段实施。“八五”目标是住房租金最低达到维修管理费水平，
有条件的单位力争达到折旧、维修和管理水平。“九五”目标是住房租金达到成本租金水平
。1994年年底前，凡北京市行政区域内的企业、行政事业单位出租的公有住房，均依照本办
法实行租金改革。
（2）单位出租新建住房和腾空的旧住房，租金标准为每月每平方米使用面积055元。单位出
租现住房，租金标准可一步或分步提到每月每平方米使用面积055元。分步提租的，每月
每
平方米使用面积的租金标准，1992年内不低于055元的50％，1993年不低于055元的75％，
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94年初达到055元。承租人实纳租金，依北京市房地产管理局制定的房屋结构、装修、朝
向、层次、地段、环境等因素的调节标准确定。
（3）单位出租公有住房，对超过住房标准面积的部分，加收超标租金。住房标准按户计算，
依家庭人均住房使用面积结合分室原则和国家规定的有关住房标准确定。符合下列标准之一
的为不超标：①人均使用面积标准；人均住房使用面积按14平方米计算，每户家庭中每个人
的面积标准之和另加5平方米，为该房住房面积标准。丧偶、离异、30岁以上未婚者，按两
人计算。夫妻平均年龄在25周岁以上尚无子女或身边无子女者，视同有一个子女计算。②分
室标准参照《北京市实施〈城市房屋拆迁安置条例〉细则》的有关规定执行。年满13周岁以
上的子女及其他单身成员，可按异性分室、同性不分室的标准掌握，男年满26周岁，女年满
24周岁以上的同性未婚家庭成员，可按分室标准掌握。
（4）超标准面积每月每平方米使用面积的租金标准，楼房不低于134元，平房不低于105
元。
（5）承租人住房在规定标准以内的部分，因租金改革，实纳租金超过家庭工资总收入5％的
，经本人申请，所在单位批准，超过部分可从住房公积金中支付。因住房超标增加的租金，
不得从住房公积金中支付。
（6）对承租人按上述规定计算住房标准时，退休职工增加9平方米，离休职工增加12平方米。
离退休职工及其配偶死亡后，原其他与其共同居住的家庭成员的住房标准应重新核定。
离退休职工住房在规定标准以内的部分，因租金改革，实纳租金超过家庭工资总额收入5％，
或虽未超过5％，但却已造成生活困难的，可暂由离退休职工的工资发放单位从住房基金中给
予房租补贴。因住房超标增加的租金不予补贴。
房屋租金的构成，应包括生产和流通过程的全部费用和盈利，具体包括：折旧费、维修费、
管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租8项构成因素。
关于租金，在实践中常遇到的问题是在租赁期间，出租人提出要求承租人增加租金。对这一
问题，司法实践中应根据具体情况作出处理。《城市私有房屋管理条例》第16条规定，房屋
租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准。协商议定，没有规定
标准的，由租赁双方根据公平原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬
高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，
不得拒交或拖欠。当前，随着我国房屋价值不断增值，房屋租金也在相应地提高。出租人能
不能在租赁期限内要求承租人增加房租呢？在实践中，如果出租人提出增加房租，经承租人
同意，是可以的。如果承租人不同意，在有期限的租赁合同中，若租期较短，出租人要求增
加房租，一般不予准许。没有订立租期的房屋租赁合同，以前的租金确实太低，与当前的房
屋
租金相差很大，出租人要求增加房租的，应该准许。例如，李×在1962年将自己的一间私房
12平方米，出租给陈×居住，当时议定租金每月为15元。在1965年国家统一调整租金时，
李×
与陈×在房管部门签订了一价租赁合同，未约定租期，房租为每月21元。到1980年李×要
求陈×增加房租，陈×未同意，仍按每月21元交纳房租。1985年李×又要求陈×增加房租
到每月20元，陈×以该房屋破烂，李×未修房屋为由仍不同意增加。同年5月起，李×拒绝
收取陈×每月交纳的21元房租，并于1986年5月向法院起诉，要求解除与陈×的租赁合同
。
法院受理后查明，陈×没有房屋搬迁，仍要求继续租用该房，只同意增加少量的房租，最后
法院参考当地私有房屋租金作出判决；在判决发生法律效力之日起2年内，陈×将承租的房
屋退还给李×，限期内每月付房屋使用费30元。自1985年5月起至判决生效之日止，陈×所
欠的租金按每月21元一次性付给李×。
在这一案例中，李×与陈×在1965年议定的房屋租金远远低于现阶段的房屋租金，李×所收
取的每月21元的房租根本不够对出租房屋进行维修。如果按法律规定，李×负有维修出租
房屋的义务，那么，李×将房屋出租，不仅得不到收益，还要承担房屋的维修费用等，这就
显失公平，在法律上也是不允许的。法院判决该房屋租金每月增加到30元是公平合理的，陈
×也是能够负担的。
三、房屋租金的交付方法和时间
关于房屋租金的交付方法和时间，一般说来，城市公有房屋租赁多依国家房管部门制定的房
屋租赁条例、方法中的规定办理，按月交付。而私有房屋的租金交付方法和时间，一般按当
地习惯办理，也可由双方协商确定。如果承租人依约缴纳房租，出租人无正当理由而拒绝收
受时，承租人可向当地公证机关申请予以提存并证明，以免承担迟延责任，公证支出费用以
及公证机关提存费用均从房租中扣除。如果公有房屋承租人无正当理由拖欠房租1个月以上
的，私有房屋承租人累计6个月不交租金的，出租人有权解除租赁合同，我国的公有住宅租
赁条例及《城市私有房屋管理条例》第21条对此均作出了规定。
第五节 房屋租赁合同的登记、变更、
解除和终止
一、登记备案
《城市房地产管理法》第52条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，
……并向房产管理部门登记备案。”近几年来，我国房地产交易日趋活跃，越是经济发达的
地区，市场交易特别是房地产租赁就越发达，房地产租赁的管理也就成了加强房地产市场管
理的一个重要内容。房屋租赁合同实行登记备案制度，一方面可以较好地防止自由、自发、
非法出租房屋；另一方面也可以防止国家税费流失。从全国范围来看，凡是加强了房屋租赁
登记管理的城市，房地产市场管理就比较好。
房屋租赁登记备案不同于简单的备案，主管部门在接受登记申请后，应对租赁合同进行审核
。审核的内容主要应包括：一是审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应
的
条件；二是审查租赁的客体是否合格，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；三
是审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；四
是审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；五是审查是否按有关
规定缴纳了有关税费。只有上述条件均具备后，才能登记备案，否则，作为主管部门有权行
使否决权，不予登记，并依据有关法律、法规的规定责令当事人限期改正，或者给予处罚。
二、房屋租赁合同的变更
房屋租赁合同的变更，主要包括两方面：一是当事人的变更；二是当事人权利、义务内容的
变化。
引起房屋租赁合同当事人变更的有效条件是：
1出租人或出租单位姓名、名称的改变，原合同的出租人更换。如果发生这种情况，当事
人应重新订立租赁合同，并到房管部门重新进行登记。
2承租人由于工作调�