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等俦叮挥�1986到2007年上上落落中，有人赚钱、有人蚀本。投资股票赚钱来源有三：一、企业业绩上升，令企业价值上升；二、投资者对企业期望而推高股价。三、投机者嘅炒上炒落。香港恒生指数由1967年嘅64点升到1997年嘅16800点，呢三十年大部分投资股票嘅都赚钱（揸股票发达）。1997年8月至今恒生指数升幅少于25％，投资者就有赚有蚀。其中一项成功投资策略就系晌每次危机之后入市执便宜货（1984年我老曹主张有危才有机）。1998年亚洲金融风暴之后及2003年沙士疫症都系大难不死必有后福。要做到上述地步，必须有耐性，同时喺高潮时减持（不然眼见便宜货亦冇钱买）。
中国政府成立嘅国家外汇投资公司初定资本二千亿美元。透过发行特种债券向外汇储备集资，再交由外汇投资公司运用，主要系向外收购资源股。即未来十八个月全球股市将迎接来自中国二千亿美元嘅新增资金！听讲已有三十亿美元交由美国黑石集团进行海外投资。黑石集团于1985年成立，中国区主席由梁锦松出任。上述消息未获中国官方证实。
内地基金金额去年上升74％，去年年底约值九千亿元人民币，估计其中41％投资证券，大约持有A股流通量16％；再加上2007年上半年大量散户开户，换言之，依家A股股价反映嘅只系股票供求关系而非公司价值。
短期内继续面对资金泛滥
今时今日人民币存款利率虽然只有二厘五，但人民币每年升值5％左右，即对外资回报系7。5％，由于喺其他国家唔易找到呢个回报，估计今年流入中国嘅外资高达四千亿美元，短期内中国继续面对资金泛滥。人民币升值未必推动房价上涨或股市上升。例如1990至94年日圆上升，日本楼价及股市却下跌。房价上升或股市上升与货币升值、贬值冇必然关系，而系流动资金问题。1990至97年港元并冇升值，大量资金流入却推高楼价及股市；1997至2003年港元亦冇贬值，大量资金流失令楼价及股市回落。2003年因炒人民币升值，唔少资金流入香港炒红筹、国企股，香港股市同楼价又上升。证明资金流向决定楼价及股市升降而非货币升值、贬值。
楼价升降较股市更复杂，不能用简单供求关系去解释，物业除作为居住用途外，就系投资价值。例如1981年本港存款利率十六厘，一个一千方尺豪宅单位月租一万二千元，即一年收租十四万四千元，售价只系一百一十万元，毛回报率十三厘（未计物业税支出）。该豪宅只值一百一十万元理由系因为银行存款利率十六厘。今天一个一千方尺豪宅单位、月租二万四千元，即一年收租二十八万八千元，售价六百万元，毛回报率四厘八，理由系银行存款利率仅三厘二五。租金收入过去二十六年只上升一倍，楼价却上升四点五倍，理由系存款利率由十六厘回落到三厘二五。1981年存钱收息较买楼收租吸引，反映当年投资者认为未来楼价上升空间仍大；2007年买楼收租较存钱收息回报率好，反映家吓投资者认为未来楼价上升空间有限。
除上述外，最高收入户房价及最低收入户房价嘅差距，世界银行对九十六个国家（或地区）统计资料显示，各地房价比最高为30，最低为0。8，平均值8。4，中位数6。4。联合国标准系3，美国依家系3，日本系4。社会财富分配愈平均，两者差距愈细。香港近年两者差距在扩大中。系咪代表社会财富更集中？美国系3，日本系4，代表高收入阶层占大比重及住房问题基本上得到解决，房地产市场已度过黄金期。1997年后香港豪宅（以山顶区为例）与最低收入天水围嘅楼价比较，差距达十五点七倍，代表香港高收入阶层人数减少；逐渐同中国其他大城市接近，例如北京两者差距系十三点五五倍、上海系十五点五五倍、广州十二点六七倍、深圳十五点七六倍，有D国家两者差距可达三十倍。但以香港为例。两者差距相信亦到极限，即未来本港豪宅上升空间十分有限。豪宅同最低收入楼价差距可反映社会财富分配不均现象。即高收入阶层可以负担二万元一尺豪宅；反之，低收入阶层一千五百元一尺住宅亦买唔起。
房地产市场出现小量泡沫系市场润滑剂，系任何自由市场无可避免嘅事。到底占几多系最好？从过去例子睇，每次楼盘出售如有20％用作投资，80％作自住用途最好。一旦高出20％，代表泡沫成分多一D；反之，不足20％代表投资者看淡后市，未来楼价或有下调压力。
北京楼价抗跌力大减
楼价同租比又如何？上述除咗受利率因素影响外（例如1981年存款利率十六厘，买楼收租自然要十三厘；今天存款利率三厘二五，买楼收租西厘半左右），一般认为二百比一（楼价系月租二百倍）抗跌力强，一旦升至三百比一（楼价系月租三百倍）抗跌力弱。简单D讲，月租十五元一尺住宅，合理楼价三千元一尺，如见四千五百元，已进入抗跌力弱区。北京去年上半年楼价租金比系二百四十二倍，依家逼近三百倍，即北京楼价抗跌力大减。
中国各城市房地产发展平均利润率系14％，但新华社记者调查所得，2005年地产开发平均利润率为50％，最低20％，最高超过90％，点解差距咁大？所谓平均利润率系指楼价、地价平稳期将土地变为物业大约可产生14％利润；点解2005年平均利润年高达50％？主因系地产公司低价入地。高价卖楼，利润来自赚取地价升值。上述亦可用作解释本港地产商咁富有嘅理由；1984至97年本港地价不断上升，令地产发展平均利润50％。喺咁巨大获利率下，即1984年投资一百万元（每年上升50％），到1997年变成一亿九千四百万元；反之，1997年起楼价按年下降10％，不但将合利获利14％吃掉，而且要做蚀本生意。换言之，喺楼价上升期，做地产发展系暴利生意（利润率高达50％）；喺楼价回落期，做地产发展系蚀本生意。只有晌楼价稳定期，做地产发展才系微利生意（平均获利率14％）。
国家统计局数字显示，1至4月钢铁、电力、铁路投资增长率明显放缓，农业、房地产、煤炭行业投资增长率上升8。9％、27。4％、10。6％，可见内地房地产投资增长率仲系好好。
交通银行（3328）5月30日；信利国际（732）31日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
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标题：
暴跌要买暴涨莫追
来源：
信报
发布日期：
2007…05…21
全文：
5月20日，周日。IMF行政总裁Rodrigo de Rato认为，中国需要提高利率及更有弹性汇价，才能控制通胀率。上周美元兑日圆升至三个月内高点。ING分析员认为，市场逐渐相信今年内美国减息机会唔大，美元不但兑日圆升值，兑纽元、澳元、英镑及瑞士法郎亦升值，只有加元跑赢美元及升至接近三十年内高价，最高见九十一点九四美仙，此乃1977年10月以来最高；反之，日圆兑欧罗跌至1999年1月欧罗成立以来最低，主因受利差交易影响，日本政府再次利用日圆弱势去刺激出口以保持日本GDP增长，却不受别国指责。
虽然分析界情绪仍然偏淡，但至今为止股市仲系〃牛〃嘅世界！过去两个多月如果你唔好好控制自己偏淡嘅情绪，已经错过唔少搵银机会。请停止第睇好或睇淡，用平常心看事物。过去两个多月股市仍跑赢债券，大量资金流向股票市场而唔系债券或存款：今年大赢家仲系拣股者（Stockpicker）而非睇好或睇淡者，今年大部分日子佢是度在食尘！恒指P/E十六倍代表股市仍系合理水平，既唔偏高亦唔偏低；后市有一定波幅但唔系死人塌楼只。眼前所见，恒指仍离唔开18500到21000点框框，拣股唔炒市仲系今年投资座右铭；技术上看，恒指短期内创新高能力大于回落。
巴郡增持强生股份至四千八百万股，索罗斯增持微软到四十一万五千股，有冇启示性？系咪可以睇好零售股同软件股？
Hard Assets Investor睇好铝价、木材价及油价，建议吸纳钢铁股。
JP摩根大通西系〃如何为股东谋取最大回报〃会议上继续睇好后市，只系认为拣股愈来愈困难而非无股可拣，呢点我老曹完全同意。今时今日做功课未必可以表现出色，但晤做功课表现则一定唔会出色。打天才波嘅时代早已结束，投资表现出色者都系个D接受严格训练的分析�