按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
抵押利息与投资利润的比较
到现在为止，你还是没有必须赶快付清房贷的理由，即使把房贷利息考虑在内也一样！前提是：你愿意把钱投入股市，投资各种股票或股票基金。长远来看，你在股市平均净获利12％。而目前的抵押利息，即使十年期也只有5％。这样计算下来，你便有7％的获利机会。
如果你抵押贷款三十五万欧元，这笔钱会带来平均每年二万四千五百欧元的获利；如果你把这三十五万欧元用在房子上，就得不到了。
相反的，如果你仍然比较喜欢买利息固定的债券，用这笔钱也足够支付房贷。因为以这种方式获得的利息“几乎”不会高于抵押利息。
永远不要借钱进行投资
如果你相信股票，那你就有明显的获利机会。或许有人会说：“永远都不该用借来的钱进行投资。”一点都没错！我们永远都不应该用借来的钱进行投资。
但在这里的是另一种事实：这根本不是借来的钱，而是你的钱。你只是决定要把钱保留在房子上或投资到股市。也就是说，你把钱从房子里抽出来，用在基金或其他有实质利润机会的地方。如果把房子当成抵押，这样的抵押便有其价值。
通货膨胀让抵押贷款减少
采用长期抵押的第二个原因是通货膨胀。抵押期限愈长，通货膨胀愈会使你的贷款减少。这里有个简单的例子：假设你每年（单独或两个人）净收入四万二千欧元，平均每年多收入4％。你用二十五万欧元买一栋房子，房子每年增值3％。自备款二万五千欧元，剩下的二十二万五千欧元以每年利率百分之五点三、还款期为十五年的贷款支付，相当于每月的还款额度为一千二百零八欧元。
照这个方法计算，每个月的分期付款金额正好是你收入的百分之三十三点七五。我们再进一步假设今后三十年的通货膨胀率与过去三十年的相同，也就是百分之四点五。
以此类推，发展情形如下（抵押贷款占收入的百分比）：
【1999年】百分之三十三点七五
【2009年】一百分之十四点三九
【2019年】百分之十点一三
【2029年】百分之二点六一
你可以粗略地在脑子里算一算，通货膨胀究竟意味着什么。以“72”这个数字为例，除以假设的通货膨胀率（例如百分之四。五），得出的是这笔钱减少到一半时需要的年数。所以这个例子如下：
72÷4。5=16年
也就是说十六年后，当通货膨胀率为百分之四点五时，你用同样的钱，只能买到今天的物品的一半。例如到那时，一公升牛奶的价格就不再是O点五欧元，而是一欧元了。也就是说O点五欧元只能买半公升牛奶。
但也正由于通货膨胀，抵押贷款在十六年后同样减少了一半。以你相对提高的收入计算，到了那时，你只要用月收入的15％就能筹到支付抵押贷款的钱。从上面的百分比推算可以看到，到了2009年，你只需要花月收入的百分之十四点三九；2019年只需要花百分之十点一三；2029年只需要百分之二点六一，就能偿还抵押贷款。
如果把钱投资到固定利息的债券：你现在四十岁，希望六十五岁时每月有三千欧元，按今天的购买力计算，你那时已经需要七千六百九十欧元了（平均通货膨胀率为4％，这个比率低于过去三十年的平均通货膨胀率）。等你到了七十五岁，为了保持相当于今天三千欧元的购买力，你必须有一万一千三百八十三欧元。假如你到八十五岁还精神抖擞，希望有三千欧元的购买力，那你每个月就必须有一万六千八百五十欧元。透过这个例子可以清楚看到：你绝对不能只在固定利息债券上进行投资。
由此可见，通货膨胀会让财富减少。但如果你采取低额分期付款，却可以利用通货膨胀的可怕效应抵消抵押！
三个要素
第一个要素，我们已经讨论过了：对你有利的利息差异，只有当你把钱投资到股市时才会出现。安全和高利润不会同时存在。为了获得高利润，我们必须付出代价，这个代价就是冒险精神，而你必须自己做出决定。根据经验，对于有风险的事，女人总是比男人觉得更难做到。一方面，这和大多数女性从未特别关心过投资有关。我建议你至少把资金的一部分投资到股市，可以投资股票或基金，就能亲身体会到这多有吸引力，而且实际上的风险有多小。
第二个要素：只有当你每个月的收入能够负担抵押的分期付款额时，才可以接受其他金额更高的抵押贷款。永远不要为了支付每个月的分期付款而依赖投资的利润。利润是一个“平均数字”，也就是说你在某一年可能根本没有利润。如果你因为某个月没有利息收入而付不出贷款，问题就严重了，你的房子可能不保。
第三个要素：你这么做时必须是心情轻松的。稍微觉得有些不舒服是完全正常的，但是如果你夜里害怕到睡不着———即使这种害怕可能完全没有理由———那代价就太大了。不过，若你就是“需要”能说出：“房子的贷款已经付清，现在它属于我了。”那在这里就用不着讨论了。
有钱女人的锦囊
请你考虑一下，为了把钱投资到股市并带来利润，你是否也应该用房子做抵押，来获得更高的贷款。
只要你的钱仍然放在房子上，就绝对不会为你带来利息。
你有可能获得平均至少12％的利润，超过抵押贷款利息7％。即使只获得8％的利润，仍然还有3％的利息获利机会。
如果分期付款额很低，时间一久，通货膨胀将会使你的抵押贷款减少。
你拥有更多选择机会，可以灵活运用。例如，你可以把钱重新放回房子上。
你要确信自己可以有持续的收入支付利息。
不要过度冒险，用这种方式将多出来的资金进行投资。至少把其中的20％当成现金储备，25％投资到退休基金。再把另外25％投资到分布广泛的国际股票基金上。你只能用剩下的30％投资个别股票或特殊基金。
如果已有固定贷款合约，怎么办？
你只要支付最低的分期付款额。如果现有贷款合约的高额分期付款方式，令你觉得被限制住了，那就说服你的银行改变贷款方式。基本上，分为消费贷款和抵押贷款两种情况。
让我们从消费债务开始。这方面的大前提是：你要先强烈且坚决地要求自己改变，因为你知道这会影响你的生活质量和未来。
当你决定每个月只偿还最低的分期付款额后，就去找你的银行，客气地请他们同意你支付更低的分期付款额。银行比你更清楚如何做到这点。当然，不要告诉银行真正的原因，他们可能无法理解。你会发现你能和大多数行员沟通，他们多是有理智的人。行员通常会提出建议，告诉你如何延长贷款期限或如何转为长期贷款。然而，也有一些行员就是不肯迁就，遇到这种情况也不要放弃，如果他表现得非常固执，你还是可以和他的上司谈。
如果实在不行，那你干脆去另一家银行开户。若你有两个月或三个月之久，不遵守贷款合约付原来银行利息的话，再固执的行员也得跟你谈。不用害怕采取这种手段，因为从法律上来说，三个月之内根本什么事也不会发生。你会接到几通恼羞成怒的电话和几封信。但这是你计划中的一部分，在三个月内不会发生任何事。
不过，这并不是说可以从此不理会你的义务。欠债还钱是天经地义，但是要配合自己的新理念，用不破坏你的生活质量和未来的方式还债。
抵押解约
如果你突然希望摆脱抵押贷款合约，那就有些困难了。原则上，银行必须同意让你解约。
当然，银行可能要求你支付所谓的提前解约赔偿金。理由如下：假设你以9％的利率进行贷款，那银行必须为这笔金额付出更多的钱，再把这笔贷款给你。如果你现在因为能在别处借到更便宜的钱，而想偿还抵押，银行就会亏损。根据合约，银行应该从你那里得到9％的利息。如果银行在到期前从你那里收回贷款，而日后只能以5％的利率再借出去，就会对银行造成4％的亏损。可能还不只少了4％，而是比银行能够得到的少了80％！这个亏损应该由你来承担。
你要让银行以书面形式提出提前解约赔偿。还要请专家查核一下，银行在计算时是否符合法定标准。专家也可以为你准确算出，省下的利息是否多于应付的赔偿金。
与银行打交道的正确方法
当我们思考如何降低每月的分期付款额时，并没考虑到如果我们知道如何与银行打交道，许多事就�