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（4）物业所具有的各项经营项目的经营收入预算，包括各项收入、利润分配等。
（5）年度经营管理支出费用预算，包括人员费用、办公及业务费、公用事业费、维修消耗费
等。
2确定合理利润率
物业管理是以服务为本，但物业管理公司是自负盈亏的企业，企业要生存，必须有利润。在
物业管理投标竞争中，特别要注意：有些单位为了中标，过分降低利润甚至亏损报价，这实
际上是不利于整个物业管理市场良性发展的。同时，即使因此中标了，亏损的报价对于该公
司
的长期发展不利。结果，物业管理也成了无源之水，导致管理质量得不到经济保障而使广大
业主受害。当然，利润不能太高，按目前国内的通行做法，利润率是实际发生的管理费用的
5％—15％之间。
（三）投标技巧
投标是否成功，是投标单位综合能力的体现。但是，适当运用一些投标技巧，对于中标，也
起着一定的作用。
1正确选定投标时间
递标不宜太早。即使投标单位对投标文件的编制已相当满意，但在整个投标期间，有些情况
会发生变化。另外，投标单位可能会获得有关招标物业的新情况，这样，就可在标函送出前
作必要的修改，使标函更趋合理、完整。一般在招标文件规定的截止日期前一两天内密封送
交指定地点。
2报价附带优惠条件
针对招标物业在管理中存在的困难和一些难以解决的实际问题，提出解决问题的办法。例如
：解决远郊物业企业业主出入不便的交通问题等。
3平时注意自我包装
良好的企业形象是占领市场的有力武器。物业管理公司平时应对自己的形象进行恰如其分的
包装。方法有：做广告、建立公共联系、定期在协会刊物上刊登企业名录、对企业信誉进行
宣传等。
六、投标前的经营管理测算
经营管理测算是整个投标方案中最重要的一部分。经营管理测算的合理、正确与否，直接关
系到方案是否具有竞争力，是投标成功与否的关键。
经营管理测算主要包含以下内容：
（1）前期介入服务中发生的费用预算，包括办公设备购置费、工程设备购置费、清洁设备购
置费、通讯设备购置费、安保设备购置费、商务设备购置费、绿化设备购置费等。
（2）第一年度物业管理费用预算，包括物业管理人员的工资、福利费、办公费、邮电通讯费
、绿化清洁费、维修费、培训费、招待费等。
（3）年度能源费用测算，包括水费、电费、锅炉燃油费等。
（4）物业所具有的各项经营项目的经营收入预算，包括各项收入、利润分配等。
（5）年度经营管理支出费用预算，包括人员费用、办公及业务费、公用事业费、维修消耗费
等。
物业管理公司在组织投标过程中，要把较多的精力、人力花在经营管理费用测算上，注意管
理费用的合理性。例如，能源费、修理费、排污费、垃圾清运费等要按实计算；人工费要与
管理水平相一致；管理者酬金按国内外通行的做法以实际发生的管理费用乘以10～15％的比
率，过高或过低都将影响投标的成功；其它一些管理酬金可以确定一个固定数，属经营性的
管理可与营业指标挂钩；等等。在进行前期介入费用的测算时，还要掌握勤俭节约、最低配
置、急用先置的原则。
物业管理市场社会化公开招标程序流程图
第六节 招投标实务范例精解范例一 民主花园招投标纪实
上海“民主花园”是由两幢十八层大楼组成的住宅居住区，它位于共和新路旁，南邻彭浦新
村。大门口黝黑的大理石幕墙上镶写着“民主花园”四大金光大字，下面写着“民主花园业
主委员会一九九六年七月建”的字样。走进大门，大楼四周的红红绿绿的花坛飘来阵阵清香
，只见绿茵环绕，环境优雅。当你进入大楼时，电梯服务员彬彬有礼，各楼面瓷砖铺面，布
置了盆景，窗明地净，装饰典雅。居住在这里的居民都说，居主花园是我们温馨的家。
这里曾经发生过“民主花园事件”，业主们“解聘”了原物业管理公司。“一石激起千层浪
”，一度形成新闻界、舆论界的热点，各种报刊竞相报道，在全市物业管理行业引起强烈反
响。物业管理公司的经理们称：“狼”真的来了。
民主花园业主委员会选聘物业管理公司后，携手合作，共创小区辉煌，取得了骄人的成绩。
小区被宝山区评上达标小区，现正报市级文明小区。小区环境整洁，服务规范，小区内自选
聘以来没有发生过一起治安事件，业主们和物业管理公司共同认为是群策群力的结果，是选
聘这一机制带来的结果！为了从事件本身去探讨物业管理招投标市场竞争中所出现的问题，
总结民主花园业主自治管理意识和做法的现实意义和参考价值，现作纪实性、探索性叙述和
讨论。
（一）“民主花园事件”的起因
1993年，上海房地产经营有限公司开始投资建设民主小区内销商品房。1995年上半年，当具
备规定的预售条件后，经宝山区房产管理局批准上市预售。95年9月通过区质监站的工程质
量验收。最初入住的只有四户，直到95年底才增加到几十户。到96年1、2月，两幢大楼共有
五六十户入住。开发商指定其下属两家物业管理公司分别管理两幢大楼。但当时物业管理形
同虚设，无章可循。大楼四周杂草丛生、垃圾遍地，苍蝇蚊子满天飞，老鼠到处乱窜。小区
无门卫制度，物业管理公司随意出租空房，加上外来装潢的民工进进出出，使得小区安全无
保障。许多居民入住后煤气迟迟未接通。物业管理公司按每平方米150元收费，但只收费
，
不服务，管理服务人员上班没有作息时间，想来就来，想去就去，业主有事找不到人，有问
题不能及时解决。大楼电梯在业主售楼时言明是合资企业的优质产品，交房时业主们发现事
实不一样，电梯是某电梯厂改制的，运行时发出很大声响，而且常常发生故障，经常发生业
主被关在电梯内的事件。业主入住时，要业主交装潢保证金、建材运输费、建筑垃圾费，预
交水电费、管理保修费、工程队施工保证金等，不给钱就别想拿钥匙，使业主有被敲竹杠之
感。市电信部门购下最高层十八层的一套住房后，同时用36万元“买下”了一幢大楼的60
0多平方米的共用大楼顶部，物业管理公司同意每层打洞穿电缆线直到底层，更引起了业主
的不满。
面对出现的许多矛盾和问题，一些业主由困惑引发出思考。1996年，全市召开了物业管理工
作会议，作出规范发展物业管理部署。市物价局、市房地局发布《上海市商品住宅物业管理
服务收费暂行办法》，大大提高业主们的法制观念和自我保护意识。民主花园的业主开始三
三两两走出家门，坐到一块来议论。大家认识到：自己既然是物业的主人，就应该用好、管
好、保护好这份产业，使自己的合法权益不遭侵犯。在部分热心业主牵头带动下，在区房地
局关心和开发商支持下，提出了成立业主委员会的要求，并以业主签名的方式筹建筹备组，
开始考虑履行业主自治管理的职能。
（二）业主委员会解聘原物业管理公司经过
业主委员会筹备组成立后，民主花园业主们自治管理的意识和当家作主的意识逐步强化。
经过讨论，业主们把对物业管理的意见归纳整理，打印成《质询及要求整改意见书》给开发
商及物业管理公司。
接着，业主委员会筹备组要求开发商筹划召开业主代表大会，选举业主委员会，部署推荐代
表候选人、选举代表等工作。
大家认为，业主委员会的人选必须具备三个条件：
第一，必须有任劳任怨为集体奉献的精神，要有公益性；
第二，为人正直、作风正派、处事果断，具有一定的公关和政策水平；
第三，要有群众基础，能代表和集中业主的要求。
业主代表大会在区房管局和开发商主持下，经过投票，选举产生了包括开发商代表在内的七
名业主委员会成员。后报请区房地局核准，民主花园业主委员会于1996年8月22日正式成立
。
业主委员会成立后，与原物业管理公司多次商讨管理混乱而收费过高的问题，双方没有取得
一致意见，业主们对物业管理公司失去了信