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7。体现“以人为本”的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为本”的理念。通过融合项目“以人为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。
8。找出项目“个性化”的形象
客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。
从以上几点企划思路出发，我们将对项目的市场定位，规划设计销售策略等方面一一作出建议，期望做出一个有特色的、成功的精品项目。
2．项目市场定位
2．1市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。位于项目北边的黄埔大道上及中山大道上高档楼盘较多，规模较大，规划有致。如翠湖山庄、东晖花园、新世界东逸花园、福金莲花园及天河公园一带大大小小的楼盘在97年、98年卖得特别红火，恰是跟上了广州城市中心东移的利好炒作，政府投资一个多亿资金全面建成天河公园及天河区政府迁至天府路新址，令这带楼盘销售如虎添翼。但随着广州城市快速发展，房地产市场呈现出多方位热点，如地铁热、山景热、江景热、市政配套热等，因此98年以后上马的项目已没有了当时的风光，区域市场热点已被淡化，再加上高架桥对住宅环境的直接影响，如天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项目的销售进度都因此变得相当缓慢。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。
细分析项目相邻的楼盘，其中主要有天一庄、恒安大厦等都是单体商住楼，缺少园林绿化，且临近黄埔大道交通干线，噪音污染无法回避。而本项目和他们相似，故此，项目能不能够在区域中独树一帜，决定其能否在市场竞争中脱颖而出。
唯此，结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
…“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。
结束语
就项目本身现存的规划设计而言，结合适当的价格定位，理应能够保持一定的销售业绩。而对于上述的项目建议，敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的指标性物业。
基于敝司对项目介入度不足，本策划案的建议尚属探讨阶段，待贵司认可本策划的整体思路后，敝司将与贵司详细商讨后再另案补充实操性更强的方案，望贵司见谅。随着对本案规划建议的不断深化，敝司有信心将贵司项目做成天河区的精品楼盘。
2002年明都。锦绣苑行销企划案
很多人都等着买现房，想看着这羞羞答答半摭琵琶半摭面的楼盘造好了究竟是啥样，看清楚了再下手，急于出手的烫手资金还有很多，这就是潜在的市场，湖城各楼盘也都在作各种应对，都在考虑策划一些新点子，以迎来2002年现房阶段消费者买楼引起的第二波高潮。
消费者房产投资越来越理性，置业越来越有选择余地。除了楼盘本身货真价实外，需要加上优秀的营销策划，才能起到推波助澜的作用。
质量、环境、都成了可观赏可触摸的事实，不似以前只是口若悬河、信誓旦旦的承诺，只是精美样册的诱惑，而成了一种可以丈量的诚信，一种可以触摸的生活，开发商不必再多费口水，消费者自己会去看看，开发商可以直接邀请业主来现场看看自己未来的新家，提前感受一下想象中的那种锦绣生活！
今年的房地产广告，尤其是报纸广告，全国都在整顿，工商局对广告审查很严格，上一次华源。城市花园打的关于总统套房的广告，由于用词不当，就受到了工商局的查处，他们认为此广告对消费者有误导作用，像星级宾馆，总统套房等用词均属不客观，后来被罚款并要求重做。
我们初步策划了以下一些主题广告供选择，以配合明都。锦绣苑一期最后的施工；竣工，及交付全过程，这只是一个主题层面上的内容，有些实际的东西需要明都把自己在营销过程中的一些新举措融合上来。
一，报纸整版广告：
1，诚信明都，锦绣明都
明都锦绣苑重点承诺（以一个金钥匙作底）
关于明都锦绣苑重点承诺
1、 严格按照规划红线施工，保证日照间距达到1：1。25，
2、 保证绿化率达到来40％以上，
3、 配套齐全，有地下车库、幼儿园、会馆、中心广场、游泳池、网球场，
4、 不做虚假广告，销售面积严格按照国家规定标准执行，
5、 保证〃五证〃齐全，规范操作，
6、 保证交付时向客户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，
7、 严格按规定选材，不使用〃三无〃产品，
8、 严格按照《浙江省实施的〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》保修，
9、 物业管理，香港怡高担任物业顾问，国际物业管理水平，湖州本地物管收费标准。
（明都。锦绣苑的实话实说）：
诚信是一种品牌，一种精神；
而今天，对于明都锦绣苑的全部业主来讲，
诚信更是一种观赏可触摸的东西。
阳光、空气、绿地，明都的保障。
从一个城市来，到一个城市去，
诚信，贯穿明都始终。
2，锦绣家园，不再只是想象（想象篇）
关于家的想象，我们每个人都有，
住在市中心，想象自家窗前能有一片白云；
住在市郊，想象自家门前有一块绿地；
再过几年，我们可能都住在乡下，
想象届时屋前屋后都有了自己的花园；
而今，我们将住在明都锦绣苑，一切不再只是想象。
3； 成家立业新思维…明都。锦绣苑（WTO篇）
中国已加入WTO，
湖州，全球贸易不可或缺的角色，
她的经济地位也不容忽视。
湖州，位于经济发达的长江三角洲地域。
她，将作为上海乃至全世界的一个经济后花园，
将日益显示其生产加工基地的重要性，
个人办厂和投资兴业已成趋势，
在湖州，西面是外商投资的领地，
惟有向东，才是湖州创业者的理想家园，
东面有南浔、织里等私企发达地区，
家居明都锦绣苑，创业在东门外，
将是您最理想的创业模式。
选择明都，路路皆通
把您的家安在明都锦绣苑；
一种新的投资趋势，一种新的购房理念，
一种新的品位人生，创业者的新思维。
东门二里桥…明都锦绣苑，
自古繁华锦绣地。
4，爱美之心，我家有之…明都。锦绣苑环境篇
关于环境绿化，最好还是几句老话：
明都锦绣苑提出〃先造园，再造房〃的环境优先法则。
环境优先法则表现在开发商在拿到土地规划图时，
建筑设计院与环境设计院共同参与整体规划设计，
真正做到环境与建筑的和谐统一，相互依托。
为配合明都锦绣苑的方式建筑的法式建筑风格，
作主题设计的〃布拉格春雾〃，〃罗马夏季风〃、〃香榭里秋色〃、
〃帕特农山雪〃四大主题景观，
以一年四季轮回的意境环绕中心花园，使之成为一个整体。
明都锦绣苑的环境设计还表现在内外环境结合考虑，
社区沿二里桥路后退职15米，沿湖东路后退4米，
沿龙溪港后退15米用作绿化处理，使社区外围树立了绿色屏障，
与社区内部的四大主题景观和一个中心花园遥相呼应。
明都锦绣苑配有标准硬地网球场，时尚健康的生活形态随处可见。
5，一个行走的城市，一个令您驻足的楼盘（行走篇）
今天，我们这个城市无时一刻不在行走
湖州是个在行走的城市
向东，向西，哪是湖州的方向？！
人心所向，就是新方向。
让明都。锦绣苑告诉您，
那是这个城市的方向
湖州，一个行走的城市！
明都，一个令众人驻足的楼盘！
6，举头望明月，低头思