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无法度过1967年而破产。经过呢一潮后，本港地产商由几千变成几百。1967至73年随着股市向好，香港地产亦欣欣向荣，1973年上市地产公司肯定超过一百间；然后1974年股市出现大熊市，唔少地产商破产，例如当年已做得好大慨嘉年地产（曾兴建佐敦道文华楼及铜锣湾豪园等项目），另一个系投资大屿山愉景湾公司，因兴建水塘唔够钱欠落汇丰银行几千万元而破产，其后愉景湾项目才卖畀今天慨香港兴业（480）。1976年楼市复苏，到1981年达高潮，1982年收回香港主权影响下，当年佳宁、益大、侨联、奔达集团又破产。捱过困难期者，才可以兴旺到1997年，又嚟一次六年大熊市，唔少中型地产公司控制权易手。
地产界风高浪急甚于其他行业
我老曹2003年5月喺湾仔同某地产商吃饭，佢因为捱唔住而将经营一生慨公司易手，自己去台湾另过新生活。今天我地见到慨香港十大地产发展公司，其实都系饱经风浪后慨成功者。过去四十年香港地产淘汰赛，其实较任何行业有过之而无不及。每一个成功者，背后都系无数失败者。
内地又点？部分朋友太早看好内地楼市，1993年已返回上海做房地产生意，喺上一次宏调，上海楼价由1993年一千七百元一尺，衰到1998年八百元一尺，唔少朋友从此失去联络，听讲已一无所有。去年第二次宏调至今，2006年《新财富》刊出内地五百富人榜，地产富人只余下八十一个（2005年九十四个），已减少16％。依家内地房地产有如八十年代慨香港，每一个大城市内仍有数千名地产发展商，之后走向数百名，然后数十名，最后一如香港，进入十大地产公司时代。内地政府朝令夕改，令做地产商成功更加困难。深圳5月10日公布六区享受优惠政策普通住宅价格标准，超过上述标准成交，将抽3％契税；5月1日起生效。单套住房建筑面积一百四十四平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价一点二倍，才可享受税务优惠。清楚D讲：罗湖区一万一千元一平方米以下；福田区一万一千五百元一平方米以下；南山区一万一千元一平方米；盐田区一万零五百元一平方米；宝安区七千五百元一平方米；龙岗区七千元一平方米以下。一旦每方米售价超过上述价格，便抽契税（占成交价3％）。五·一黄金周喺深圳买楼者，唔少要额外多畀3％作为契税。
诸侯经济取代中央集权
宏观调控政策2004年出台，晌第一批产能过剩预警名单中，以电解铝为例，去年底产能一千零七十万吨，产量七百八十一万吨，消费七百一十二万吨，产能利用率只有75％；但今年第一季在建专案十一个，总产能一百一十二万吨，投资总额七十三亿元，中国铝业更宣布发行新股集资扩大产能。估计今年电解铝生产力达一千一百六十万吨、明年一千二百五十万吨。其他项目可想而知。
形成咁情况，理由系地方政府各自为本身利益，唔尊重中央政策；加上银行面对人民币升值压力，大量资金流入要找出路；三来迫于就业压力及生存与发展压力，固定资产投资规模一直有减少，反而扩大。诸侯经济抬头、取代过去慨中央集权。以最近国务院出台慨〃国八条〃，冇一个城市楼市应声而落。国家统计局宣布，3月底全国商品房空置一亿二千三百万平方米，较去年同期升23。8％，其中住宅占六千九百八十三万平方米，升19。7％；但今年首季全国七十个大中城市楼价再升5。5％，部分城市更升10％！
日本五年政府债券孳息率今天升至一厘四六五（最高见一厘四八），此乃2000年2月发行五年期债券以嚟最高慨息率，理由系担心今年6月份日本加息；加上日圆升至110。88兑1美元，令日经平均指数又再回落。
去年中日贸易占中国贸易规模比重，由1994年慨24％降至13％。日本作为中国主要贸易伙伴地位正在下降；反之中国已成为日本最大贸易伙伴，取代美国地位。2003年起日本经济复苏，中国因素最少令其GDP升多1％。
美国联储局连续两年加息十六次后，三十年期物业按揭利率升至六厘五九（一年前五厘七五），楼按利率算上升咗，但仍有收紧银根，估计对楼市作用唔大。
根据英国土地注册处资料，今年1至3月英格兰及威尔斯楼价上升5。05％，平均每个单位售价十九万二千七百四十五英镑，成交额较一年前升37％。伦敦楼价升6。29％，平均每个单位售价二十万六千六百六十一英镑，成交额升41％。英镑再被看涨，由1。73美元升上1。87美元。同期三十年期美国债券价格由九十七点二五美元，回落至八十九点五美元。投资者正抛售美国债券去吸纳英国物业。
贝南奇上任三个多月，四十七位分析员评分畀〃B〃，十八个畀〃A〃，冇一个畀〃C〃，上述分数相信包括〃蜜月期〃。贝南奇上台后，有D人已改揸欧罗，亦有人改揸日圆，更多人改揸黄金，亦有人决定揸资源股。美元地位在下降中，上述才系贝南奇慨真正评分。美元弱势下资金外流，唔少人把美元资产由占投资组合60…70％降至30％，增持美元以外资产，除非贝南奇够吉士笃穿美国房地产泡沫，才可改善美元弱势。由于人民币同美元挂钩，过去五年中国已宠坏咗美国消费者，无论原材料价格如何上升，运往美国消费品仲系唔加价，美国人感觉唔到通胀压力；反而产油国老实唔客气，油价一加再加，当汽油升至三美元一加仑，美国消费者开始感受到压力，才买省油汽车。过去几年楼价一升再升，美国人透过将物业再按揭，消费一直上升；当联邦基金利率见五厘后，再按揭利率亦要上升，较佢地以前按揭利率高一厘三，利息负担增加。到底要到边一个水平，美国消费者才支持唔住？金价已升穿七百美元（事前估计年底才见此价，点知依家已在眼前。分析家认为，金价见七百五十美元才有较大调整）。原材料价、医疗费、楼价以至能源价都大升，仍然无法阻止美国人消费。有人开始估金价几时升穿八百五十美元。美元危机已唔系新闻，上次系1971年由取消金本位开始，过去三十五年美元汇价一上一落之间所产生慨影响极之吓人。咪话美国暂停加息，就算6月28日继续加息，亦阻不了美元汇价进一步回落。
黄金只可获利回吐不可抛空
贝南奇慨选择系，美国楼价回落引发经济衰退抑或让美元有秩序地贬值？从金价表现看，投资市场估佢选后者，因为支付石油慨资金及向亚洲国家购买产品慨资金，最终将回流美国，令美国长债息率唔算高；反之，楼价回落引发通缩，日本由1990年搞到2003年仍未肯定系咪甩难，香港亦由1997年8月搞到2003年8月。反之，美元弱势长远而言可增强美国竞争力，可减少贸赤。最大输家系日本、中国、香港、新加坡、台湾等亚洲国家及地区，美元弱势去年11月又再开始！
Sell in May系咪值得？分析者研究1926至2005年美国四十九个唔同行业、十七个唔同项目，发现大部分表现都系10月至翌年4月，较5月至9月好，只有少数行业如耐用品、化工、建筑及机械制造例外，最差系农业、消闲、多媒体及零售。
至今为止，仍有五百亿美元抛空黄金合约，呢次金价上升，相信有人输死！黄金只可获利回吐，千万不可抛空，从近日金价上升速度，看落似挟淡仓多D。彭博报道，投资者投入美国商品市场慨资金高达一千二百亿美元，其中47％喺天然气及石油市场，近月正流向黄铜及黄金市场，影响之下，制造商亦被迫参与此游戏，例如喺接订单前先买期货合约，去确保原材料成本。最近空中巴士购入十四亿美元钛金属长期合约，确保自己喺2015年前慨钛供应量。钛最大用途系喷射引擎，可减少整架飞机五分一重量而节省燃料成本。过去珠三角一带香港厂商有购买期货合约作为对冲，喺呢次天然资源价大升中，造成工厂利润大跌。
当人人想法一致，代表有人用脑。金价进入抛物线上升，此乃第二次（第一次系1979年），事前好难知道高点喺边。呢次中央银行手上黄金极之有限，其次金矿公司仍抛空四千八百万盎斯黄金（依赖日后生产去填补）。现水平金价可获利回吐，但千万不要参加抛空行列。
过去中国策略系锁定石油供应，近年策略系锁定矿务，相信系中国喺期铜、期棉、期豆亏损后制定策略。德国铁�