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回顾今年首月楼市，表现简直难以令人置信。首先，全港五十个指标屋苑共录得一千六百四十八宗二手买卖，较前月的一千零二十二宗激增61％，形成连升四个月的强势，按月成交量更创下近二十一个月新高外，成交宗数更较2005年同期的大旺市前夕为高。此外，整体楼价亦在市场承接增加下再调升1。5％，由去年11月份低位至此，楼价在短短两个月累积上升了3。3％。在私宅新盘H Cube、听涛轩及多个居屋屋苑货尾单位夹击及摊薄购买力下，中小型二手住宅市道仍有如斯表现，情况与2005年初一手让路、二手独大的环境简直不可同日而语（图一）。
除了中小型住宅外，豪宅市场表现亦同样突出。三十五项指标豪宅物业亦录二百五十八宗二手买卖，成交宗数亦是较2005年同期的大旺市前夕为高，其中大部分成交单位素质较低，然而，整体价格仍升0。6％（图二）。中小型住宅以至豪宅市场，无论买卖交投以至楼价均全面上升，复苏层面广阔，可见市民对后市走势甚具信心，而此正面心态正好是支持楼市长远上升的重要因素。
基本因素持续向好
一、二手住宅同时热卖，楼价亦同时上升，并非偶然，亦非虚火，因其他基本实质因素仍然持续向好。若我们看〃实在〃的租金走势作参考，大家对当下楼市形势更一清二楚。理论上，通过现金流折现法，租金与楼价高低升跌呈正比关系，亦即是说，单位愈〃值租〃单位愈〃值钱〃而住宅租金表示市民缴付住屋成本的能力，与人口走势及当下经济表现息息相关。而2004年起至今，楼价曾大起大跌，亦曾牛皮横行，但住宅租金升势仍然不断向上（图三）。
就以中小型住宅（以全港五十个指标屋苑作代表）为例，租金由每方尺十二元六角，一直上升至今年首月的十五元三角，累积升幅达21。4％；豪宅方面，租金亦于期内累升27。2％至每方尺二十七元一角水平，显示近年本港经济好转，加上市民对优质住屋需求增加，才会令住宅楼价不断上升。纵使过去一年，住宅楼价牛皮横行，但租金不断上升，且与楼价升幅差距逐渐收窄，对支持未来楼价上升有莫大作用。
我们从租金走势看市场实际需求外，亦可从租金走势对楼市未来投资需求进行窥探。2006年楼价牛皮横行，但租金却稳步上升，租金回报亦然。目前买楼收租，每年账面回报五点一厘（图四），扣除管理费、差饷及其他杂费等成本，净回报最少四点五厘，显然较存款收息（一般二厘不等）及买蓝筹股收息为佳（一般三至四厘，只有汇丰、恒生或思捷才有四点五厘以上的息率）。实际的情况是，过去一年股价累积升幅很大，以毕非德称为〃安全边际〃的价位入市机会已不大。所以，不少股市在新年重新检视手上股票的投资价值后，宁愿选择套现将资金投进楼市，近日〃套股换楼〃的需求便应运而生。
此外，目前市场上有愈来愈多的实力长线投资者，由于资金缺乏出路，选择向银行借钱购置收租物业（等于炒股借孖展方式），将物业租金收入支付部分甚至全部按揭支出，以战养战，最后得到整项物业，增加手上资产，或者中途沽出物业，以赚取数倍于首期资金的利润。随着投资者对财技知识的增长，相信此类稳健性投资需求将随着租金上升而跃起。
负利率出现引发物业投资需求
说到投资需求，不得不提实质利率走势，因为实际利率代表银行存款的机会成本，其走势对判断投资需求及楼价走势有着十分密切的关系。实质利率，即是银行存款的实际收益，一般而言，是等于名义利率（即存款利率）减去通货膨胀率的剩余值。因为通货膨胀的关系，社会上物价在一般情况下都会徐徐上升，所以现在拥有的现金在未来的购买力会相应减低。当实质负利率出现时，市民会把银行存款变现作实物投资，而突如其来的需求增长，亦正好成为楼价上升的动力来源。
回顾历史，香港楼市自1984年开始消化中英谈判后至1997年楼市高峰在内的十三年光景，负利率环境令市民乐于借〃平钱〃投资物业，从而推动住宅楼价上升。纵然1990年港英政府推出打击炒楼措施，收紧按揭成数，试图阻止楼价狂升，但负利率环境迫使市民拿出真金白银投资物业市场，最终令楼市在短时间内完成调整，重纳升轨。
从另一角度出发，当实质利率为正数，银行存款回报高于通胀时，市民则愿意将现金转变为银行存款，打击投资意欲，令楼市失去投资需求，从而导致楼价向下调整。1997年后通货紧缩，以及2004年港美同步加息，令实质利率由负转正，分别导致楼价陷入长达七年下降轨道，以及自2005年年中起楼价牛皮横行多达一年半，恰好解释实质利率高低对刺激楼价升势的威力所在（图五）。
今时今日，把现金放入银行的所收取的二点二七厘利息，已经不能补偿到因通货膨胀（以最新消费物业指数作替代）2。3％所引起购买力减低的损失，负利率情况已告出现。通胀膨胀速度正蚕食资产（大部分为银行存款）购买力，在实质负利率环境再现的情况下，深信资金将引导银行存款流向住宅物业及股票市场，楼价上升的机会无疑进一步上升。
住宅供应短缺
除了预计住宅需求增加之外，住宅物业新供应愈见短缺，对刺激楼价上升亦会帮上一个大忙。事实上，政府早年停止卖地，私宅落成量随即由2002年的三万四千伙大幅下降至2007年约一万六千五百伙水平，减幅超越50％。鉴于2004年政府恢复卖地并推行勾地制度初期，发展商购置地皮意欲不高，当时大部分发展商土地储备相当紧绌；加上当时成功勾出的地皮发展规模亦较小，影响新项目拓展速度，导致2005年住宅动工少于一万伙水平。倘若以一般住宅项目平均建筑期十八至二十四个月推算，相信今年住宅落成量将进一步滑落至一万二千九百伙（图六）；再配合近五年一手住宅平均成交量二万一千伙计算，估计未来住宅供应更供不应求，楼市向上的趋势料更难在今年逆转。
感性认识亦预示升势到来
除了上述一些实质而有力的数据外，笔者每天阅览大量楼市材料，包括报纸及研究报告，亦会致电到分行与前线经理、同事甚至友人，了解最新资讯及市场脉搏，撰写一些住宅成交稿件，亦发现近期一些市场异动，预示楼市升浪距离不远。例如从早前与前线经理对话中，得知本港楼市领先指标、龙头屋苑太古城今年1月份成交量价走势，便足以令我咋舌。
太古城1月份成交量价表现突出非常，全月共录得一百一十八宗二手买卖，较去年12月的六十六宗增加79％外，按月成交量更超越2005年大旺市时1月份的一百一十宗水平。此外，屋苑楼价自2005年中开始横行后，一直徘徊在五千至五千五百五十元阻力区，但是上月成交尺价却可在承接增强下以〃上升旗形〃冲破五千六百元关口，亦同时突破2005年高位。以技术形态分析，一线屋苑楼价突破阻力并有大成交量配合；而三个月楼价移动平均值持续上升，并且高于六个月移动平均值，预示楼市开始转势，令笔者感觉楼市升浪雏形已现（图七）。
另一方面，近日与沙田区前线同事谈到，二手楼价近月再升，推动不少于2005年高峰入市的〃蟹民〃趁势沽货套现，重整资金，然后再战二手市场。事实上，从近月撰写成交的稿件发现，在2005年高位入市、并在2006年底至2007年初沽货获利离场的投资者及业主人数正不断增加，亦即是说，被困楼市的资金正逐步松绑，此批由〃死水〃变〃活水〃的新资本，亦令楼市带来相当的正面刺激。
由去年底直至农历年前，婚宴每周末日从无间断。喜事不断，除了反映经济环境好转，令年轻人敢于对爱侣许下一生爱情承诺，订下置业大计，令楼市多了一批新力军外；就连笔者在朋友婚宴席间与友人倾谈，亦发现不少中产业主已趁着数年来楼市及股市复苏期间