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去年，我曾解释了为什么我们的贷款者收入不高但却表现出了更好的信用，因为他们的态度决定了一切。他们购买房屋是为了居住其中而并非打算从转售中赚上一笔。通常，我们的贷款者在选择贷款时，更多地是考虑自身实际偿还能力，并期待着某天他们能最终还清贷款。当然，如果他们失业、离婚或者遭遇了严重的健康问题，我们也有可能面临违约问题的发生，但他们并不会因为房屋的价值下降而放弃偿还贷款。即使当前失业压力剧增，但Clayton的违约行为仍很适度并且没有我们制造出重大麻烦。
我们也曾努力使客户能够享有更多的优惠，并且截至目前也取得了一些象征性成功。如果我们的限定条件不被放宽，不向那些符合首付和收入标准的购房者打开更低成本的资金条件，企业建房的发展空间注定将会越来越小。
尽管在这样的情况之下，我仍相信Clayton在未来的时间里能实现盈利运营。我们拥有一位将伯克希尔的利益视为自身利益的最好的CEO人选凯文…克莱顿（Kevin Clayton），我们还拥有物美价廉的一流产品和不断进取的信念，并且，伯克希尔也将会继续以其信誉为Clayton的抵押贷款提供支持。当然，我们同时不得不承认，即使这样我们也无法将信贷利率降低到政府机构所能提供的水平，这一障碍将会限制我们的销售，损害到Clayton和大量寻求低成本住房的美国家庭的共同利益。
下面的图表说明了去年的经济危机对我们的家具和拖车租赁业务造成了多么严重的影响。尽管他们的竞争地位仍如以往一样牢固，但我们还没有看到这方面业务有任何反弹迹象：
税前收益（单位：百万美元）
2009 2008
净投资收入 278 330
人寿及养老金业务 116 23
租赁业务 14 87
Clayton 187 206
其它收入 186 141
不计投资及金融衍生品盈亏的总收入 781 787
（上表金额包括伯克希尔于2009和2008两年分别向Clayton收取的1。16亿美元及9200万美元的担保费用；）
2009年底，我们已拥有全国第三大商业抵押贷款服务商Berkadia公司50％的股份。除了拥有2350亿美元的投资管理资产外，Berkadia是最初出现住房抵押贷款时的重要操作者，在全国拥有25间办公场所。尽管在接下来的几年里商业房地产将面临巨大的挑战，但长远地看，Berkadia将拥有可观的发展机会。
我们在Berkadia的合作伙伴是乔…斯坦伯格（Joe Steinberg）和伊恩…卡明（Ian Cumming）运营的Leucadia。几年前，当伯克希尔收购陷入困境的Finova时，我们就曾有过愉快的合作经历。当时，乔和伊恩所做的努力远远超出了其份内工作，所以当他们与我联系共同购买Berkadia时我感到很高兴。
我们也将第一次的冒险经历命名为Berkadia，所以让我们将这次称为Berkadia的儿子，未来的某天，我将会在写给股东的信中谈论 Berkadia的孙子。
投资
下面是年末市场价值超过10亿美元的普通股票投资
（成本和市值单位：百万美元）
截至09年12月31日
持股数量 持股公司 持股比例（单位：％） 成本* 市值
151；610；700 美国运通公司 12。7 1；287 6；143
225；000；000 比亚迪 9。9 232 1；986
200；000；000 可口可乐 8。6 1；299 11；400
37；711；330 康菲石油公司 2。5 2；741 1；926
28；530；467 强生公司 1。0 1；724 1；838
130；272；500 卡夫食品公司 8。8 4；330 3；541
3；947；554 韩国浦项制铁集团公司 5。2 768 2；092
83；128；411 宝洁公司 2。9 533 5；040
25；108；967 赛诺菲－安万特 1。9 2；027 1；979
234；247；373 英国特易购 3。0 1；367 1；620
76；633；426 美国合众银行 4。0 2；371 1；725
39；037；142 沃尔玛 1。0 1；893 2；087
334；235；585 富国银行 6。5 7；394 9；021
其他 6；680 8；636
持有普通流通股总额 34；646 59；034
*这是我们的实际成交价格，同时也是我们的税基，GAAP“成本”在几个个案中不同，这是由于提高账面价值或减记帐面价值的不同要求。
不仅如此，我们在道氏化学、通用电气、高盛、瑞士再保险和箭牌的不可交易债券中持仓，总成本是211亿美元，账面现行价值是260亿美元。我们在过去十八个月收购了五个仓位。除了它们给我们提供的巨大的资产潜力之外，这些持有给我们带来了总计21亿美元的年度分红和利息。最后，我们拥有 76，777，029股（22。5％）的BNSF铁路，之后账面价值达到85。78美元每股，但是随后并入了我们对整个公司的收购。
2009年，我们最大的卖出是康菲石油（ConocoPhillips），穆迪（Moody's）、宝洁（Procter & Gamble），以及强生（Johnson & Johnson）（后者的卖出在我们今年早期持仓后发生）。我和查理相信所有这些股票都很可能在将来以更高的价格成交。我们在2009年初卖出了一些，为道氏和瑞士在保险筹集资金，然后今年卖出一些来筹备BNSF的收购。
我们去年曾告诉你，公司和市政公债市场存在非常罕见的情况，这些证券与美国财政部的相比非常便宜，我们通过几项采购支持了这个观点。但是我应该做的更多。这样大的机会非常罕见。当天上掉金子的时候，应该拿桶去接，而不是管子。
2008年初，我们拥有443亿美元的现金资产，之后我们获得了170美元的经营收益。然而，在2009年，我们的现金减少到了306亿美元 （其中80亿用于BNSF采购），我们在过去两年已经用了很多钱。那是一个投资的理想时期：常伴随恐慌的氛围。那些投资者为了毫无意义的保证而付了更高的价格。最后，在投资中起作用的是你对所花的成本以及这个业务在随后的十年或二十年的盈利，尽管只是在股市上买入一小部分。
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去年我详细的介绍了我们的衍生品合约，引起了争议和误解。关于这个问题，请登陆网站berkshirehathaway。
之后我们改变了几个仓位。一些信用合约到期了。10％的股票指数合约也改变了：期限缩短，成交价减少。这些改变中没有金钱易手。
去年中提高的几点现在需要重申一下：
（1）尽管不能确保，但我认为我们的合同总值将持续给我们带来利润，即使把投资收入大幅波动考虑在外。 我们的衍生品浮存金——并不包括在之前提到的620亿美元保险浮存金中，几乎达到63亿美元。
（2）只有少数合同要求我们无论如何交付抵押保证金。去年，股市和信用市场价位走低，我们的支付要求是17亿美元，只是我们拥有的衍生品相关浮存金的一小部分。当我们支付抵押保证金的时候，我们所支付的抵押品仍然在给我们赚钱。
（3）最后，这些合同的帐面价值会有大的波动，这会很大程度上影响我们的季度报告盈利，但是不会影响我们的现金或投资持有。这个想法很适合 2009年的环境。这里有去年从衍生品股值中带来的税前季度收益：
季度 收益 （损失） （单位：十亿�