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1994年初，香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中，铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。（见表5。3）铜锣湾香港大厦一个商铺，有买家出价每方尺19万元，后因业主惜售而搁置。这一阶段，香港地产市场需求畅旺，价格大幅攀升的原因，主要有以下几点：
（1） 香港经济持续繁荣，市民收入不断增加。踏入90年代，在亚太经济，尤其是在1992年春邓小平南巡、中国全方位对外开放的推动下，香港经济保持持续繁荣，增长率平均每年达5％。1994年香港人均本地生产总值已达21 800美元，已超过英国、加拿大、澳洲，在亚洲仅次于日本及文莱。经济的持续繁荣令香港实现全民就业，市民的收入不断增加，置业及改善居住环境的欲望和能力大大提高。香港的房屋问题正逐渐从“有没有”的问题过渡到“由小而大”的问题。〔5〕然而，受到地少人多基础条件的制约，香港私人住宅单位大部分属于七、八百方尺或以下的单位。（见表5。4）市民“细屋换大屋”的行动使香港住宅房屋结构性问题凸显，对大中型住宅提出更大的需求，这就是90年代大型私人屋邨备受欢迎、售价持续攀升的重要原因。
（2）外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放，香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要，日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好，海外资金和雇员注入，早期外流的资金和移民亦源源不断回流，对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例，1984年至1990年期间，香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米（215。28万方尺），到1992年至1993年期间，每年吸纳量猛增到50多万平方米（538。20万平方米）。这一时期，中国扩大对外开放，内地驻香港的中资机构发展相当快，中资在地产市场大举投资，亦推动了市场畅旺。1992年，中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢，掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。
（3） 银行存款利率偏低和通货膨胀高企，负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来，银行利率跟随美元利率走势，节节下调，期间通货膨胀偏高，90年代初一度高达13％，因此，自1987年以来，香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例，3个月定期存款利率仅3。5厘，最优惠利率6。75厘，住宅按揭利率8。5厘，而通胀率则高企8。5％，换言之，存款人的存款每年实质亏蚀5％，贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市，买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境，而且成为保值、增值的理想投资工具。
（4） 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下，香港楼价连年上升，且升势愈来愈猛，反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势，真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降，只好利用银行贷款提前实行购楼计划，投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润，从而形成非正常的市场需求，进一步推高楼价。
1。4 第三次升浪： 1995年至1997年
1994年第一季，香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节，社会上要求政府加以干预的呼声日高，1994年3月30日，港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施，并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是：
（1） 加快发展天水围200公顷政府土地的基础设施建设，以配合新建房屋；
（2） 加快发展私人机构的土地库存，邀请私人发展商提交计划对其土地库存提供基础设施；
（3） 加快香港房屋委员会的建屋速度，包括提供足够的额外土地及基础设施；
（4） 为土地发展公司和房委员提供贷款，改善其资金流动，使它们可以将更多商住单位推出市场。
1994年6月，港府正式公布遏制楼价首阶段措施，
内容主要包括增加土地供应、房屋供应、综合检讨规划及发展程序，继续打击投机活动、保障消费者等。
当时，港府声明，这仅是第一阶段措施，若不奏效，将在第二阶段实施更严厉措施，结果，居高不下的楼市应声下调。这一时期，香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱，从1994年第2季至1995年第3季，香港楼市从高峰回落，作为房地产市场上升动力的住宅楼宇，其售价平均下跌约3成，个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ，商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞，租售需求均呈下降，不少店铺在空置后很长时间才觅得新户，部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津，不少发展商已搁置工业楼宇发展计划，申请改为工商用途的个案不断增加。
经过一年半的调整，到1995年第四季，香港地产市道开始复苏。这一时期，香港经济表现渐趋好转，银行利率，尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出，特区政府班子组成，香港政治前景趋向明朗，投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧，转变为一种对新投资机会的憧憬，在种种利好因素的刺激下，海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场，香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。
这次升浪的动力是豪华住宅楼宇。踏入1996年，楼市表现尚见平稳，然而从下半年起，豪华住宅的交投转趋畅旺，一些豪宅名厦，诸如帝景园、会景阁、嘉富丽苑、地利根德阁，以及阳明山庄等，均成为市场追捧对象。其中，帝景园一宗交易创下每方尺逾20 000元纪录，而新鸿基地产安排作示范单位的港景别墅，亦以每方尺17 000多元易手，成为同区分层豪宅成交的指标。
在楼市交投畅旺的气氛下，部分发展商乘势以低价推出豪宅新楼盘，包括火炭的骏景园、元朗加州豪园系列、将军澳新都城、北角港运城、荃湾愉景新城、京士柏帝庭园、屯门恒丰园、怡峰园以及大埔御峰苑等，结果市民蜂拥认购，发展商乘势加推及加价，仍无碍认购热潮，炒风再度转盛。其中，京士柏帝庭园一个排队轮购的筹价高达130多万元。据统计，1996年，豪宅售价的平均升幅达30％至40％，其中，港岛半山一些热门豪宅升幅甚至超过50％。在豪宅的带动下，各类楼宇售价均告上升，中小型住宅楼宇升幅约20至25％，甲级写字楼约20％，商铺约10％，而工业楼宇则持续处于消化、调整阶段。
踏入1997年，在经济蓬勃发展（首两季经济增幅分别是5。9％、6。8％）、股市节节攀升（恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点）的整体形势下，香港地产市道更见炽热，年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售，传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售，约值楼价的2成。1997年上半年，豪宅售价平均再攀升约3成。
豪宅楼价的飙升亦带动了整体物业市场。1997年初，新鸿基地产推出将军澳东港城首批304个住宅单位，在3日内竟获27 132个登记，打破新楼盘登记有史以来的最高纪录，超额登记88。2倍，冻结市场资金94。96亿元。在写字楼方面，1996年11月，地产商希慎兴业以36。4亿元向华人置业购入中区优质写字楼娱乐行，创下每方尺楼价17 000元的纪录。1997年中，位于金钟的远东金融中心楼价每方尺升至17 500元，比1996年同期大幅上升6成以上。
这一时期，港府在卖地方面亦屡创佳绩。1996年3月，新地、恒基合组财团，以47。25亿元夺得红矗逄詈Ｇ诘囟我环枪ひ涤玫亍�1997年3月，信和置业联同大股东黄氏家族，以118。2亿元的高价夺得柴湾小西湾一幅非工业用地，创下香港官地拍卖史最高金额纪录。其后，面临撤退的港英政府再分别以55亿和60。6亿元的价格，售出赤柱黄麻道和九龙环海街两幅土地。
这次地产升浪的高峰在1997年6月，换言之，香港楼市是以历史性高位迎来香港的回归的。
2 地产业巨擘： 十大上市财阀
在过渡时期的地产大升浪中，随着市区土地资源的日渐短缺，地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大，经营房地产所需要的资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。
经过激烈的竞争�