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比嘉年倒闭更具震撼性的，是曾经名噪一时的佳宁、益大集团的覆灭。佳宁集团由陈松青创办，崛起于70年代后期。1979年底，佳宁高价收购上市公司美汉企业控制性股权，将其易名为佳宁置业，作为集团的上市旗舰。令佳宁名震香江的是著名的金门大厦交易。1980年1月，佳宁宣布与钟氏家族的钟正文合作，以9。98亿元价格向置地购入位于金钟的金门大厦，而该大厦是置地在一年前以7。15亿元向怡和购入的。1981年9月，佳宁宣布以16。8亿元价格将金门大厦转售予林秀峰兄弟的百宁顺集团，不到一年时间获利数亿元（事后证明该项交易从未完成）。这时，佳宁置业成为香港股坛上光芒四射的新星，1981年底市值达39。21亿元，成为香港股市中仅次于置地、长实、新世界、新地的第五大地产公司。
透过发行新股及向银行借贷展开大规模的收购，到1982年中巅峰时期，佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团，旗下附属公司多达100家，包括佳宁置业、维达航业、其昌人寿3家上市公司，涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。不过，佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后并未能及时巩固已取得的成绩，或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。1982年，佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。同年11月，佳宁的主要合作者益大投资清盘，公司主席钟正文潜逃离港，遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。1983年1月，佳宁集团3家上市公司停牌，试图重组债务。同年9月，香港警方搜查马来西亚裕民财务公司，发现佳宁对裕民财务的负债庞大，而且与佳宁的账目不符，遂对佳宁展开大规模的搜查。其后，陈松青被捕，佳宁的重组计划被粉碎，显赫一时的佳宁王国正式瓦解，为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。
注释：
〔1〕 吕汝汉著： 《股票市场》，香港商务印书馆1992年版，第28页。
〔2〕 见《香港经济年鉴（1971）》，香港经济导报社1971年版，第一篇第177页。
〔3〕 SRI国际公司著： 《共建繁荣： 香港迈向未来的五个经济策略》，1989年，第7页。
〔4〕 Thomas N。T。Poon， Real Estate Development in Hong Kong， Pace Pubishing Limited，1998，pp。8。
〔5〕 金波著： 《中区新“地王”开标售出的前前后后》，载香港 《经济导报》总1757期，1982年2月22日版，第5页。
〔6〕 Nigel Cameron， The Hongkong Land pany Ltd。？鄄A Brief History， Offset Printing Co。，1979，pp。56。
〔7〕 同〔6〕，pp。60。
〔8〕 吴文心著： 《香港会137年沧桑史》，载《香港掌故（第七集）》，广角镜出版社1984年版，第61页。
〔9〕 缸云著： 《透视太古洋行全面收购太古地产》，载香港《经济导报》1984年5月21日版，第19页。
〔10〕 吕凯君著： 《上市公司分析： 着着先机的长江实业》，载香港《每周经济评论》1982年12月12日，第10—11页。
〔11〕 黄惠德著： 《被誉为冒险犯难的奇才——胡应湘先生谈合和业务》，载香港《信报财经月刊》第2卷第10期，第59页。
〔12〕 梁道时著： 《地铁站上盖建费逾七十亿，恒隆毋须向股东集资》，载香港《经济一周》1981年7月13日，第8—9页。
〔13〕 郭峰著： 《李兆基经营地产的秘诀——兼谈恒基兆业与永泰建业的发展》，载香港《南北极》杂志第124期，1980年9月16日，第9页。
〔14〕 梁凤仪著： 《李兆基博士传记》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第45—46页。
〔15〕 陈宪文、方中日著： 《李兆基处世之道在于顺势应时》，载香港《信报财经月刊》第5卷第2期，第23页。
〔16〕 卫忻灏著： 《信和集团三大发展目标》，载香港《经贸纵横》杂志1989年7月号，第32页。
过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成
1 过渡时期的地产大升浪
1984年12月，中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后，终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。
自此，香港步入1997年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展，香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段，时间长达逾10年之久，实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。
1。1 《联合声明》关于香港土地契约的安排
中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定，英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国，中国政府将恢复对香港行使主权，并根据“一国两制”的方针，在香港设立特别行政区，实行“港人治港”、高度自治，维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三，对香港的土地契约作出明确规定，这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》，其要点是：
（1） 香港特区成立前已批出、决定，或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，均按香港特区的法律继续予以承认和保护。
（2） 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的，或原没有续期权利而获得续期的，超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约，承租人从1997年7月1日起不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3％的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。
（3） 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在1984年6月30日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地的承租人，其父系为1898年在香港的原有乡村居民，只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人，原定租金维持不变。
（4） 香港特别行政区成立以后满期而没有续期权利的土地契约，由香港特区自行制订法律和政策处理。
此外，《联合声明》附件三又规定，在过渡时期港英政府每年批出的土地，限于50公顷，不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得，在扣除开发土地的平均成本之后，与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。
《联合声明》以附件形式，明确规定了至2047年香港土地契约的安排，使困扰多时的新界土地租约问题明朗化。当年，中英两国关于香港前途问题谈判的触发点，就是新界批地契约日渐减短，所有租约将同时于1997年到期，这对投资者的信心造成了损害。《联合声明》及附件三，在肯定了香港长期以来一直作为土地政策基础的这个土地批租制度的同时，就制度本身及香港特定历史背景所引发的年期问题，提出了明确的解决方案，使得绝大部分的土地契约，包括可续期和新批出的土地契约，其年期均可跨越1997年延续到2047年，并毋须补地价。这种安排无疑有力修复了投资者的信心。1984年9月27日，即中英公布《联合声明》草签翌日，香港一位地产专业人士——高德测计师行高级合伙人杜家麟就表示：“中英协议内容中有关土地契约的最重要一项，便是承认现行土地契约及新界土地毋须补地价，续期至2047年。这项决策当可增强各界对地产市道的信心，并有利地产业的发展。”香港地产业藉此进入新一轮地产循环周期。
这次循环周期的上升阶段，基本上由3次升浪组成，第一次升浪自1985年至1989年，第二次升浪自1991年至1994年，第三次升浪自1995年至1997年，呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年，贯穿整个过渡时期，成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。
1。2 第一次升浪： 1985年至1989年（1）
香港地产业经过两年多的沉寂，终于在1984年第四季度开始复苏。踏入1985年，地产市道转趋活跃，楼价、租金开始回升，各地产发展商亦积极增加土地储备，扩大供应。从1985年到1989年中，地产市道持续畅旺，各类物业交易频繁，期间，虽遇上1987年10月