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从建筑、经济和市场三个方面做三个可行性报告。
你的开发图纸通过了政府部门的审议后，如何请设计师设计，就是接下来的一个非常重要的事情了。我在这方面有不少的教训，我打的第一个房地产官司就是由于设计的原因和建筑师对薄公堂了。
我建花园洋房，是面向澳洲主流社会的，就是说，买主基本上是澳洲白人。
我发现，亚洲人和西方人的生活习惯完全不同：西方人喜欢安静，亚洲人喜欢热闹；西方人喜欢住花园洋房，亚洲人喜欢住高楼大厦；西方人喜欢在周末打理花园，亚洲人喜欢在周末逛商店……因此，我的花园洋房是给西方人设计的。
既然这样，我们就要根据澳洲白人的喜好来设计。我要求设计师必须广泛地听取当地居民的意见，特别是房地产销售代理商的意见──他们是直接和买房子的人接触的，知道买主的需求和喜好。
同时，还要做市场调查，参观一些同类的房子，全面了解市场，做到心中有数，才能在定价方面有竞争力。
就是说，还要控制建筑成本的。假如设计师有困难，还要请规划师来协助。
如何办妥市政府的批文是十分关键的。澳洲的法律规定，你的房屋建造设计方案必须与市政府的有关规定一致，不能有所冲突，否则就拿不到建设房屋的开工许可。
市政府在收到你的规划设计之后，要张榜一个月，征求你的邻居的意见。
市政府在房屋建造申请的批复上，一般有三种结果：一，一次性批准；二，有条件的批准；三，不批准。
第一种结果：一次性批准。这说明你的房屋设计与城市规划没有任何冲突，你的设计方案也得到了邻居的认可，没有提出来任何反对的意见，而且所有的手续都是齐全的，因此市政府就一次性地批准了，你就可以开工了。
第二种结果：有条件的批准。一般是邻居提出来一些需要你帮忙解决的问题，都是一些小问题，比如能不能给他们建造一个篱笆墙等等？有时你的邻居提出的要求很不合情理，但你必须考虑。如果你答应邻居的要求，你的申请就会得到有条件的批准。
如果你的邻居反对的意见占上风，政府会给你一定的时间，来解决这些反对意见。
第三种结果：不批准。这种情况肯定是你的申请中有关键的地方不符合手续，或者与城市规划不一致，或者设计方案遭到了邻居的剧烈反对，存在着很大额问题。在这种情况下，市政府就不能批准你的房屋建设申请。
但是，政府会给你一个去法庭上诉的机会。
我通常碰到的也就是第二种情况。我一般都请白人规划师和设计师，他们可以和提出反对意见的人很好地交流，很容易就把问题解决了。
在澳洲，法律齐全、细致而且非常严密，你要是敢越雷池半步，那你就死定了。
可以说，基本上不存在关系的疏通和行贿受贿等问题。
我得再强调一句，邻居的意见（尤其是反对意见）是十分重要的，必须认真对待。
如何解决邻居的反对声也是一门艺术，通常要恰如其分地招待一下邻居，再给他们详细解释一下你的设计方案，最终让他们认为你的计划没有给他们带来任何伤害和不便，问题就会解决的。
关于邻居，我这里有一个围墙的故事。
一次，我在买下来的一块地皮上准备建二十几幢房子，可是有一个邻居提出了反对意见。我便派人上门咨询，原来他只是希望我们在建我们的房子的时候，顺便给他们的房子建一道围墙。他还找出一个很好的理由：我们的房子影响了他的房子的出入与安全感。
我们权衡了一下，决定满足他的要求。这家人很高兴，就不再反对我们的计划了。因此这个项目的进展就非常顺利。
当你的建筑计划得到了市政府的批准，你就可以开工建设了。
…
35开发花园洋房的经验之谈（3）
…
在选择建筑设计师和施工队时都是要招标的。在招标的时候一定要切记，绝对不是价格出得最低的就是最好的，你必须要侧面了解这些建筑设计师曾设计了什么项目，这些建筑施工队过去曾建了那些房子，口碑如何，然后才能定夺。
优秀的建筑设计师或者是好的建筑施工队价钱自然会高一些，但该花的钱就一定不能省，房屋的质量是最重要的，房子卖出去后是有保修期的。
在澳洲，由于人口稀少，所以，凡是要人亲自干的体力活儿，其工资薪酬都不菲。就是说，澳洲的白领和蓝领的工资差别并不是很大。建筑工人的工资就是比较高的，有些技术行比较强的甚至高达年薪10万澳元，比大学高级讲师还高。我就听说过有一个女大学教授的丈夫是一个建筑工人的事情，这一点都不希奇。
在中国，建筑工人大部分都是“民工”，能讨上老婆就不错了，哪里敢想娶大学教授呢？
在选择建筑施工队时，我一般会先选择三到五家来参加我们的建筑招标。他们看了我的图纸和基本要求后，都会给我提供一个建筑标书。这个建筑标书是不用给他们付费的，主要是建筑时间、价格等等。
我一般都会选择做过很多工程的、有经验的建筑公司。一般我会选择两家进行面谈，感觉一下，然后从这两家中挑选出一家正式合作。
最后选中的这家建筑公司要给我提供一个正式的合同。然后，我请专业的房地产律师进行审查，并提出有关合同的修改意见。一个星期以后，消除我们之间的分歧和不同点，就可以正式签定合同了。
签订合同之后，一般要给建筑公司两到四个星期的准备时间，然后就可以开工了。
一般施工期为六到八个月的时间。
合同书里最重要的是违约条款，比如超时、建筑质量等等。无论和建筑设计师还是建筑施工队，或者和房屋销售代理公司签订合同，违约条款都必须写清楚。每次签订合同，最后达成的合同文本，都是非常厚的。
这一点很重要，因为在任何两方以上的人合作时，都要考虑到所有的可能性，尽可能地“把丑话说在前面”。这样一旦出现问题，就可以通过合同里面规定的细则来分清楚到底是谁的责任了，例如因为天气原因的拖延时间是多少天等等。
建筑施工假如超过了约定的时限，那是一定要支付违约金的。
签定的合同是一定要达标的。在施工的过程中，我们公司派有专门的工程监理，每个星期都会去工地检查一次。而同时，市政府也有专门的人进行阶段性审核盖章。
一般的建筑质量保证期是七年，如果在七年内建筑质量出了问题，我们就可以立即和建筑公司对簿公堂，铁定打赢官司。
当房屋建好以后，接下来就是如何出售了。关键是找一个好的地产销售商。
地产销售商都很会吹，好象自己是全世界最能干的人。我就曾经碰到一个很会吹牛的地产销售商，他上来就给我吹，说自己如何如何会销售，保证在多长时间给我卖出去多少套房子什么的。可是我经过了侧面的了解，发现不是这个样子，就没有用他。
这使我想起来我过去开中医诊所的时候，也碰到这样一个宝贝，是个中国人。
房屋销售环节当中，预售是很重要的。预售可以使资金提早回笼。
我也是先选择三家，根据他们给我提供的销售方案，最后从中选出一家来。选择的标准是：销售的良好纪录，有3…5年在本地区销售的经验，有较好的销售能力，已经在手上销售的项目不能太多也不能太少。
一般澳洲的销售商所赚取的利润，在中国房地产销售商看来很没有意思，只有1。5％或者2％的样子。那你一定会问我，我作为开发商，赚取的利润在多少？我告诉你，一般澳洲的居住房屋项目，开发商的利润在15％到20％的样子。你又失望了是吗？要我说，这已经很可观了。在一个各方面法律都特别齐备的国度，是很难通过暴利来发财致富的，现在干什么事情还能够有这么高的回报率呢？
这一年，除了花园洋房项目外，我还继续投资商业楼。
这是我的既定方针──两条腿走路。搞住宅开发项目都有一个资金回笼过程，但是写字楼就不同了，买下来后立刻就有租金收入，这些活钱是非常重要的。
我在地产上的投资分成长线、中线和短线三种。长线就是那些商业大楼，买了放在那里，等着升值。长线可以赚大钱，但是需要大量资金。