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非常不利。当时，中央高层为了解决这个矛盾，给土地和房产设定了一个
时限，这就是我们现在所说的70年产权。这个时限的设定，改变了招拍
挂的性质，用资本市场的原理来衡量，我们现在拍卖的土地不是产权，而
是70年的使用权。这就有了土地招拍挂政策得以继续执行的可能，因为
只有不出卖土地的所有权，这项政策才能通过宪法。严格地说，产权可以
上市交易，而使用权只能私下交易。
尽管这样，香港模式的一系列问题还是在20多年后的今天爆发了。
土地的招拍挂导致了大规模囤地和炒地的现象；预售体制，也就是香港人
的炒楼花，成了疯狂炒楼最便捷的通道；销售也是沿用售楼处体制，我们
称为汽车4S店式的销售，脱离了监管，导致信息、政策、法律均不透明，
才有了政府在交易环节一再增加税费的机会；三级市场的门店制，其实充
满了欺诈和携款而逃的事件。 ．
还是让我们先来看看土地招拍挂的实例吧。
远的我们不谈，就从深圳“九万三”谈起。深圳“九万三”是深圳香
蜜湖的一块政府出让用地，因其总占地面积93544平方米而得名。但是，
“九万三”在深圳地产业内人士的心目中，早已超越了土地的概念，而变
成土地营销炒作最成功的案例，成功得足以上教科书了。
香蜜湖被称为深圳第三代富人区。第一代是20世纪80年代的罗湖、
银湖一代，以别墅而出名，老罗湖的怡景花园别墅、银湖的山庄别墅是其
代表作，现在还有很多深圳的成功人士居住于此。深圳第二代富人区是
20世纪90年代的华侨城、蛇口一线，开始兴起豪宅概念，以小高层、高
层豪宅居多，现在卖到3万元左右的产品当年开盘价就5000元左右，当
然也还有一些数量很少的别墅和联排别墅。深圳第三代富人区就是指现在
的香蜜湖和红树林一带，早年以东海花园和东方玫瑰园而闻名，在“九万三”
招拍挂时，又建有水榭花都、熙园、香榭里等楼盘。当时，水榭花都一期
2003年开盘时均价仅为7000元，还不太好卖，但在2007年已卖至50000
元了，这是后话。
进入2004年，随着金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅国际
公馆2期、景煜花园蓄势待发，香蜜湖片区的豪宅风暴越吹越烈。但是
“九万三”是既具有湖景又有低密度，自然环境和人文环境都相当优越的
地块，在深圳绝无仅有。为此，不少业内人士认为，要在新一轮的豪宅
竞争中胜出，香蜜湖是一个关键，业内甚至传出“得香蜜湖得天下”的
口号。所以，紧靠水榭花都的“九万三”，在招拍挂前就已经被媒体炒得
火热。综观2003年的土地拍卖，3月，万科以9．7亿元的天价，击退联
手作战的招商华侨城，一举夺得坂雪岗地块，并创下了2216元／平方米
的关外地价新纪录。年底，招商华侨城再度卷土重来，联手将有宝安地
王之称的尖岗山收归囊中，成交价高达5．7亿元。“九万三”的命运将会
如何？是否能拍出天价？中原地产总经理李耀智当时认为，“九万三”的
最终拍卖价格可能会在6500元／平方米左右。由于所涉及的资金庞大，
所以本次拍卖基本上可以讲是大开发商之间的游戏，中小型开发商可谓
有心无力，所以也基本上排除了黑马的出现。与此同时，置业国际的董
事总经理罗志聪也有同样的看法。罗志聪说，香蜜湖地块的稀缺性是业
内公认的，它是新一代豪宅的代名词。他认为在市区拥有如此大面积的＋
地块，加上优越的环境，决定了这块地的价值高昂，所以在今次的拍卖
中，出现天价的可能性极大。不过，最终起决定因素的是开发商对今后
市场的判断。至于黑马，他认为出现的机会微乎其微。另外，他认为由
于涉及的资金庞大，加上后期开发的规格比较高，对资金是一个重大考验，
因此会有多家开发商联手参与开发的可能性，自然，在拍卖会上就会出
现多家开发商联手竞拍的可能。
4月16日，“九万三”面积达93544平方米的地块在深圳土地房产交
易中心拍卖，由于其位于香蜜湖豪宅地段，引来了深圳品牌地产商倾巢出
动，最终该地块以9．5亿元拍出，楼面地价高达7252元／平方米，住宅
楼面地价则达到7400元／平方米，创下拍卖地块深圳楼面地价最高纪录。
这个价格超过了当时深圳关内住宅的平均价格，随后，深圳房价一路猛涨，
到2006年4月，深圳关内房价首次突破10000元大关，到2007年6月关
内房价很快突破20000元大关。所以，谈深圳楼市泡沫，不能不谈“九万三”，
而“九万三”正是自有地王以来炒作得最具影响力的地王，直接为土地价
值树立了一个标杆。此后，面粉开始贵过面包，这是人们怎么也不可能设
想的高价。
￥楼市生态链，地王和高房价的循环支撑
在楼市炙手可热的情况下，才会出现地王的风起云涌。只要诞生过地
王的城市，接下来就是房价的飞涨。与往年相比，2007年的地王身价更高，
甚至超过周边房价；2009年的地王更是登峰造极，只有央企才可能夺得，
因此，地王还有显赫的尊贵身份。当然，二三线城市也频频诞生新地王。
可以说地王的出现正是房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。
地王现象虽然起源于2004年，但是兴盛却是在2007年，至2009年到
达顶峰，产生了央企地王。研究数据显示，全国十大地王带动区域房价平均
上涨50％。业内人士认为，天价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系，
面粉贵过面包，新做出来的面包可以买以前两个面包。万科集团、保利地产、
招商局地产、金地集团、华润置地、首创置业、远洋地产、深天健、北辰股
份等开发商开始在全国频繁天价拿地，这些开发商所到之处，频繁出现天价
地的成交纪录。2007年7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南
京江宁一地块，最终成交价格高出底价12．03亿元，创造该区域新地王。万
科拿地3天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元／平方米。11月，
上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以13．0l亿元的价格拿得，楼面地
价高达20000元／平方米。而当年6月，浙江绿城以12500元／平方米的楼
面地价拿下Dl地块，仅隔4个月后，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高
达60％。
此外，2007年在香港上市的远洋地产在杭州强势出手，以22．26
亿元竞得杭州城北建筑面积约14．3万平方米的地块，楼面地价高达约
15566元／平方米，接近甚至超过该区域在售住宅价格。北京住宅性质
用地主要以招标的方式出让，但多数仍为价高者得，2007年10月底，万
科招标获得北京西大望路地块，该地块最终成交的楼面地价则达11000
多元／平方米，中关村一地块招标出让，最高投标价格为22亿元，按照
该价格计算，该地块的楼面地价将达12300元／平方米，这个价格也可
以称之为天价。
开发商疯狂高价拿地，地价不断被刷新，并因此带动地价和房价快速
上涨，已经成为2007年中国房地产行业的主要特征。房价持续上涨，让开
发商看到良好的市场预期，因此开发商敢于天价拿地。天价拿地后，超高
地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应。然而，开发商并不知道，
他们只是在地方政府的导演下，演出了一幕盛大的击鼓传花的游戏而已。
￥地王招拍挂背后的故事
之所以把上海“花木新民北块土地”这起招拍挂实例拿出来评判，是
因为在土地招标中，这样的事不是第一起，当然也不会是最后一起。我们
在整个房地产的制度设计上，存在着巨大的缺陷。这种缺陷不仅让房地产
市场成为一个不公正的市场，也为腐败提供了一个绝好的温床。最后就把
中国的楼市变成了一个地方官员和开发商一起来掠夺社会财富的最大平台。
上海“花木新民北块土地”于2009年“十一”前突然宣布花落“星
河湾”，此前这块地最高报价近60亿元，却“临产”晚了一年。参与竞地
却没有中标的开发商们对花木地块的招标程序提出了质疑。业内猜测，此
前过高的竞价“阻碍”了花木地块的按时决标，也“影响”了报出高价的
开发商的竞争力。
“我们是觉得这件事挺蹊跷。”一家