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“虽然企业交税增加了，但我举双手赞成分税制。我们大一统的国家，习惯一大二公，一平二调，向来不承认地方利益。通过税制改革，第一次从税法上明确了中央和地方是不同的利益主体。换句话说，中央和地方的关系都不明确，哪来的企业和政府的明确关系呢？可以说， 分税制不仅仅是税收制度的改革，也是政治体制的改革。”
王石上升到政治改革的高度，从企业家和市场化的角度承认了分税制的宪政意义，承认中央与地方财政的必要分权，这当然搔到了改革推进者的痒处。企业家不是政治家，王石最终绕到了房地产市场，他的发言远远超过了10分钟。
“我谈谈对房产前景的几点不同看法。如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有房地产，提出了把房地产当做刺激内需的支柱产业来发展。”接下来，王石又谈到了房地产行业成不了支柱产业的4点理由。
王石继续发挥：“万科是奉公守法的发展商。在房地产火热时，我提出超过25％的利润不做。以后建材价格翻番，万科面临经营困境，不久，国家进行宏观调控，三大建材价格迅速降了下来，万科出现转机。最近5年，万科的住宅开发规模以平均70％的速度上升。对于宏观调控，万科100％举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说赞成宏观调控。”
王石大胆问###总理：“不知道朱总理怎么看房地产市场？”
片刻沉默后，###总理反问：“如果取消福利分房制，房产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场放开，房地产行业能不能成为支柱产业？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
王石字斟句酌地说：“两年内不行。”
总理斩钉截铁地说：“我两年内一定把房地产行业促成支柱产业。”
王石顺水推舟，“既然总理说行，就一定能行。”
此后王石在一段时间内成为###的房地产顾问。5个月后，中国人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，“适度从紧的货币政策”向住宅产业网开一面。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。沿袭了约40年的住房实物分配制度终止，房地产行业逐步走向全新的发展时期。
上述事实印证了房地产出生之时衔命而来的历史特征：分税制后地方财政收入大幅减少，1997年亚洲金融危机中国的实体经济找不到出路，除了政府投资外找不到拉动内需的抓手，房地产适时而出，必须要承担挽救地方财政、拉动内需、推动改革的使命。
中国安然渡过了亚洲金融危机，福利分房取消了，融资渠道拓宽了，消费信贷放开了……中国进入了新一轮的经济增长。
房地产功劳卓著。
歪打正着救急地方财政（1）
房地产拉动了内需、刺激了经济只是小成功，最大的成功是让地方财政牢牢地捆绑在了土地财政上，使其成为房地产行业的中坚力量，以为商人群体可以左右一个重要市场，是对中国经济生态彻头彻尾的误读。
房地产市场化刚好与我国国有企业、社会保障转型等时期相吻合，地方政府在1994年分税制后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。这并不是房地产开发商的“蓄谋”，当时有许多提案都建议以土地收益解决转轨成本，这被认为是一条化解转轨难题的捷径。从20世纪80年代深圳首次协议拍卖土地开始，就形成了一条相对成熟的、以土地支付改革成本、获取巨额灰色收益的路径。一种商业模式、圈钱模式的盛行，总有其文化基础与市场基础的存在。
房地产业膨胀是错误的激励政策与财政分配政策的结果，圈地自肥的土地政策是政府最重要的投机表现。
按照著名学者袁剑先生在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001~2003年间，地方政府的土地出让收入为9 100亿元，约占同期全国地方财政收入的35％；而1998年不过区区67亿元，从2001~2003年发行的国债总额仅为9 300亿元。不仅如此，土地出让款此后年年高升，2004年全国土地出让金高达5 894亿元，占同期地方财政收入的47％；2005年，全国财政收入首破3万亿，在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5 505亿元，是财政收入的1/6强。相当一部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50％以上；2006年，全国土地出让总收入为7 677亿元。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。土地出让收入成为地方政府的“第二财政”，成为地方财政的支撑，有效地弥补了分税制后地方财政收入的不足。在创新能力、中央与地方税源分配并不公平的情况下，地方官对于土地财政的心理依赖、厚爱可想而知。
国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成“中国土地政策改革课题组”，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50％~100％。这两项税收占到地方税收的37％以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。
据全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任陈锡文提供的数据，在2003~2005年，很多一线城市的“非税收入”中，土地出让金占1/3是“很正常的事”，另一些民间学者的估计更高。即使是1/3，仍然是个可怕的数据，完全能从侧面说明国土资源部所谓地方政府成为土地违法案件主体的原动力究竟何在。
土地出让金最早源于1987年“土地使用费”，1988年改为中央与地方五五分成的“土地使用税”，1989年变为中央与地方四六分成后将中央比例降为32％，1992年改为中央分享比例仅为5％的“土地出让金”，1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。土地出让金之所以全归地方政府，就是博弈的结果，弥补分税制后地方财力的急剧下降。1990年的土地出让金仅为亿元，到2002年已高达2 亿元，1992~2003年累计收入为10？000多亿元，其中2001~2003年的累计收入为9 100多亿元，累计突破2万亿没有悬念。相当一部分县、市用于基础设施投资的财政资金中，60％~70％来自土地出让金也就很自然了，地方政府有足够的激励寻找级差地租。
歪打正着救急地方财政（2）
地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30％~40％左右。如果再加上占房地产价格20％~40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的将近50％~80％。而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％。
政府也是法人，没有谁会面对如此省事的“容易钱”不动心，地方转型成本、官员的小金库就靠土地。错误的公共财政、错误的激励机制才是房地产市场畸形发展的罪魁。
房地产税费问题更是扯不清的话题。房地产税费已成为抑制房价的常用武器，通常出现的情况是，政府税费大增而市场房价大涨，这给信奉房价上涨是因为打压不够的人提供了更多的理由，游说税务部门源源不断地出台新的税收政策，政府也乐得照此行事，反正所有的税费最终由购房者一方承担。
中国涉及房地产业的税种有9个，中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的多达几百种。2008年3月8日，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌与10名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，房地产开发商需要缴纳50余项的费用，涉及约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15％~20％。
我国房地产三级市场上的税收几乎是世界上税负最重的，土地增值税从30％~60％不等，实行四级累进税制，税率为3％的契税，税率为5％的营业税（单位和个人转让房屋按“销售不动产”税目计�