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道路与梦想-第章

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  晚饭桌上,我向市长介绍了万科在上海的开发情况后,市长略一沉吟,“这样吧,有一块40平方公里的土地,地价可以象征性地付一点,就算送给万科建设开发吧。”
  我对帅市长的表态既感到惊讶又兴奋,在深圳不能实现的宏伟蓝图,在北海可以大展身手了。
  返回深圳,召开房地产营业部会议研究帅市长的建议。说来奇怪,在图纸上,40平方公里同500亩地块的感觉差不多。换句话,面对如此巨大的面积,我一点感觉也没有。
  为了吃透北海政府对这块土地的规划意图,我邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。
  在北海建委会议室,帅市长请两位专家给建委讲课。
  汤学义从基础设施投入分析讲起:“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地,‘三通一平’每平方公里需要两三个亿,70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿,也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发,即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜,每平方公里土地也得1。5亿~2亿元,40平方公里就得60亿~80亿元,如果算上地面上的投资,厂房、公建、发电厂、水厂,少说还得80亿,加起来就是140亿~160亿。问题不在投入,更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万,一年的产值不足10个亿,如何支撑这么大规模的基本建设?”
  听着汤教授的课,后脊梁浸出冷汗。我侧身对孟大强先生耳语:“这一算如醍醐灌顶,40平方公里的土地不能要啊。”
  本来请专家给政府上课,却结结实实给狂热的王石上了一堂课。好在有这堂课,否则万科盲目上马,后果不堪设想。


超过25%的利润不做


  1992年尾,深圳国土局主办了一次房地产沙龙。
  作为万科代表,我在发言时明确告诉与会者:“万科超过25%的利润不做
  。”
  会场哗然。
  我解释说:“现在只要手中有一块地,半年还没开发,地价就涨了一倍。低于40%的利润不做的说法由此而来。但这正常吗?万科做贸易出身,20世纪80年代做录像机,也做过200%~300%的利润生意。因为是超额利润,许多公司都进口录像机,供过于求,录像机降价,销售的边际利润就开始下降,甚至利润变成负数。今年,我让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍,赚钱用黑字表示,赔钱用红字表示,结果红字多于黑字。这说明这么多年贸易的结果是赔钱超过赚钱;这也说明市场很公平,先前你怎么暴利赚的钱,之后你都得吐出来,而且还要多吐。
  现在的房地产火爆同80年代的贸易何其相似。如果任由下去,一旦市场逆转,利润空间变窄,你怎么办呢?”
  哪有不愿多赚钱的发展商?
  与会的国土局官员、开发商、新闻记者不明白我在说什么。
  有的与会者嘀咕:“唱高调也不是这样的唱法呀。”
  还有的更直接:“你赚不到25%说明你没本事。”
  1993年第一季度。
  地价继续上涨,钢铁、水泥、木材价格翻番。
  万科三个工地停工,对方要求增加建筑费用,谈判代表理直气壮:不增加建筑费,开工就得赔,停工被罚款也是赔,但至少落个清净。
  预售楼花,如果不能按期交付使用,对万科来说损失的不仅是金钱,还有信用。不得已,只好修改合同,增加建筑费。
  进入第二季度。建材价格继续上涨。
  建筑公司再次停工,要求增加建筑安装费。只有忍气增加。核算下来,万科卖出的楼花已经处于亏损边缘。老天爷呀,你怎么这么不公平呀,难道老老实实做好人就得吃亏吗?
  就在我们像热锅上的蚂蚁那样团团转的时候,中央针对股市和房市的泡沫进行调控挤压。三大建材的价格应声而落。房地产价格迅速下降。发展商叫苦不迭。
  听到宏观调控的消息,我由衷发出内心的声音:“我举双手赞成!”
  我要求万科地盘的建筑队停工。
  “为什么停工?”
  “为什么?三大建材价格降下来了,我们得重新定价。”
  万科超过利润25%不做的理性思维获得了市场的认可。
  在许多发展商艰难度日的宏观调控期间,万科地产的规模以平均70%的年均速度递增,到1998年,万科突然发现自己排在了沪深两市上市房地产企业的第一名。


“3。30”,君万之争揭幕


  1994年3月29日下午2点到5点,万科在富临大酒店召开董事会。
  提交的方案顺利通过。董事张西甫、董事王越陇委托的代表吴大生没有提出任何疑义。一切都显得平静和正常。
  然而,正如美国一本写华尔街80年代一桩著名并购案的图书《站在门口的野蛮人》中,将风险投资家比喻为站在上市公司门口的野蛮人那样。进入1994年,一群野蛮人已在万科不知不觉间守候多时,万科董事长竟浑然不觉。
  3月30日上午10点30分,君安证券总经理张国庆和副总张汉生走进我的办公室,昨天已经预约。
  一在对面坐定,张国庆就开门见山:“君安证券准备给万科的管理层提些意见。”
  提意见有必要一二把手一起来么?我觉得有些蹊跷。
  “君安准备下午开一个新闻发布会,正式提出对万科的意见。不要误会,对你没有其他的意思,君安是代表中小股东给万科的经营战略提意见,会对万科的长远发展有好处,对你也有好处,对中国证券市场发展更有明显的好处。”
  这番话确实让人感到突然,我从他的话里行间感觉出一些火药味道。
  “我可以参加下午的新闻发布会么?”我稳住情绪,回应了第一个问题。
  张汉生轻描淡写:“你就不要参加了吧,只是因为要给万科提意见,事前通知一下。”
  “既然给万科提意见,为什么万科的董事长不能参加呢?”我越发感觉到来者不善。
  “你要参加也没有问题,提意见是以‘告万科全体股东书’的形式,并在明天的《深圳特区报》上刊登,建议改组董事会。形式或许会让你觉得有些激烈,但这是为了万科好。改组后的董事会还是由你担任总经理。”张国庆一边说一边起身,表示要告辞了。
  两位老总进屋出屋用了五分钟。
  给万科准备应对的时间只有两个半小时了。
  我赶忙拨打各位董事的电话,告知突发的提意见会,征求对策意见。
  30分钟内,同远在美国、加拿大、北京、青岛、海口、深圳等地的13名董事取得了联系。令我吃惊的是:第一大股东新一代、中创、海南证券等三家的董事不仅知道此事而且是此次“意见会”的发起者。
  电话中,我对西甫几乎是嚷了起来:“君安事前不打任何招呼,搞突然袭击,登报提意见,还说是为了万科好。你怎么这么糊涂啊!在这个时候,新一代不能参加新闻发布会,绝不能参加,明白吗?”
  接通中创代表吴大生的电话,质疑为什么背着万科进行反对万科董事会的结盟?对方在电话中回答:“提意见是股东的权利,以什么形式,只要不违法,是股东选择的自由。”我清楚地感觉到对方语调背后的不友好及不满的情绪。
  拨通北京中创总公司王越陇的电话,越陇表态:“总部不知道吴大生的行为,但第一,不同意以这种形式给万科提意见;第二,吴不能参加记者招待会。
  “稍微松了口气,我又拨通海南证券公司文哲的电话,我在电话里感受到对方的惊讶:“一个月前张国庆给我电话,说‘股市不好,需要新的操作题材,给万科提意见是创新;再者,万科透明、健康,经得住风吹草动,而选择金田的话,经不起折腾。’我想也是,就同意了。谁想到张国庆搞什么新闻发布会?”
  “那是不是撤销作为发起单位呢?”
  “没有签署作为发起单位的授权书,但口头上答应了,两边都是朋友,这样吧,君安不能再以海南证券的名义发声明,我也不会发声明让张国庆尴尬。”
  好吧,我这生死存亡,您还在两边抹稀泥。
  此刻,我意识到,董事长同董事的沟通上出了问题。部分董事联手对付万科,而我事前竟浑然不觉。再联络其他董事,加拿大的刘元生、美国的赵晓斌、深圳的马恭元均表示站在我一边。略松了口气。再一轮电话通知管理层……


君万之争:较量之一(上)


  3月30
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