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行业协会的作用不同
美国的经纪人非常依赖自己的中介协会，他们的行业协会由行业自己来控制，和政府没有关系。目前协会有会员100多万人。他们负责定期组织培训，提高经纪人的专业化水平。同时最大可能地保护经纪人的声誉和利益不受损害。而中国目前缺乏这样的行业组织，或者说这样的组织工作做得还很不够。2004年6月26日
随着城市大规模的市政改造，交通之于地产的意义已经日益显现。众所周知，本市曾有多个楼盘都是在周边道路拓宽改造之后迅速升值，有的项目交通状况改善前后每平方米售价几乎相差近千元。因此，在这样的时机讨论这样的话题就显得尤其重要了。
为城市交通进言
交通能为地产带来什么？
天津目前正处于高速发展阶段，而道路交通改造更是突飞猛进。作为一个现代化大都市，它的交通组织应该如何规划？它的道路建设速度应该如何进行调整？真正合理的交通布局应该是怎样的？日前，业界的专家和房地产商济济一堂，提出了一些建设性的建议。
天津应该“一条扁担两头挑”
天津大学博士、城市规划专家邹颖女士认为，从城市规划意义上看，北京的城市发展其实是一个失败的案例。现在北京的环线已经从一环修到了七环，而整个城市的布局也是在交通组织的带动下一层一层地往外面摊大饼，与此同时，这样的交通组织还把很多不必要的私用交通也引到了市中心，造成了城市严重的拥堵。而国外经过这么多年的发展目前有很多成功的先例，非常值得我们借鉴。比如法国巴黎的放射性长廊方案，东京的多合性方案，都是强调在交通的带动下进行的。这些城市的很多古迹都集中在城市中心区，私人交通一般都在城外，这样的交通组织对整个城市的干扰不是很大，而且城市的风貌也能够得以保留。我们最近正在修编天津的总体规划，希望寻找天津城市发展的一个正确的模式。我们认为，天津的交通组织应该以城市快速路为交通轴，在这个轴的带动下形成一个规划方案，一条扁担两头挑，一边是滨海新区，一边是市区，然后在这条轴线上填充地产项目。应该说，这样的规划，才能保持城市的可持续发展。
道路建设应该比地产开发快半步
乐康置业许晓鹏认为，如何能够使城市的总体规划与开发商的项目规划进行有机的结合，这是目前城市发展所要解决的关键问题。这里面有个度的问题，比较合理的步骤应该是，道路建设快于地产开发半步。因为如果道路建设先于地产开发很多，有可能道路建设时就没有考虑地产的价值所在，那是一种很大的资源浪费。而如果先有开发，然后再进行道路建设，那么开发商就要承担很大的风险，一旦项目开发之后，道路跟不上，整个项目就将很难运作。因此只有掌握好这个度，才能够使项目具备很大的升值空间，才能够做到政府、开发商、老百姓三方面都受益，否则政府的规划可能就是一纸空谈。
中美房地产中介差距究竟有多大？（2）
并非宽阔的道路就是好的规划
对于目前各个城市都在进行的道路拓宽改造，宇轩投资顾问公司总经理张伟力认为，并非宽阔的道路就一定是好的规划。他呼吁，城市的拓展千万不要破坏它原有的肌理和尺度，否则整个城市的建设将是得不偿失的。这些东西一经破坏，那种一个城市所特有的原汁原味的东西就没有了。这将是一个城市最大的损失。就好比给一个古董刷上一层新油漆，这个古董就什么都不是了。有些人认为城市的道路一定是宽的好，其实不然。上海的新天地，香港的蓝贵坊，都是在很狭窄的街道上，合理地安排交通，最终才营造出了那样的氛围。（2004年7月10日）
破解写字楼营销之谜
从目前市场情况看，本市写字楼项目的营销水平还有待提高。相比之下，深圳写字楼市场已经走过了一段相对较长的发展阶段，其整体营销水平已经日臻成熟。在日前“地博会”举办的“写字楼营销策划论坛”上，已在深圳成功销售了多个写字楼项目的深圳同致行物业顾问公司的专业人士，分别对写字楼营销的各个环节进行了极具有指导意义的系统分析，相信这些内容将会让致力于本市写字楼营销的有关人士得到一些启迪。
形象差异化是写字楼营销的终点
在对写字楼产品的营销策略中，同致行商业物业部总监廖宇认为，写字楼的营销一定要走差异化道路，但是要做到差异化却很难。对此他表示差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。所谓产品差异化即指硬件的差异化，例如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了3。7米，净高可以达到2。7米；为了改善采光条件，有的写字楼窗户的宽度已经扩大到了2。7米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。理念差异化就是提出一些新颖的概念，比如写字楼的生态概念，还有的项目提出“以立方米计算的办公空间”的概念等。而形象差异化则是差异化策略的最高境界，是写字楼营销的终点。它是由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列的变化最终带来的产业链聚变。他表示，目前，随着整体营销水平的提高，前面几项差异化都已经很难做到了，而且在这几方面也很难与竞争对手形成根本的差异，因此市场最终的竞争将落在形象差异化上。
客户定位应遵循四点原则
在写字楼项目的客户定位上，廖宇认为，一定要遵循以下四点原则。即：政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。对此他举例说，上世纪九十年代，证券和IT业曾经在经济领域独领风骚，于是这些行业在那个阶段也是写字楼产品消费的主力军。进入21世纪后，中介、物流、服务业成为了写字楼消费的主力，而2004年，贸易、展览业以及外地客户的比例又在大幅增长。因此可以说，以上四个原则会极大影响写字楼的客户定位。至于客户定位的重要作用，廖宇总结为以下三点。即：一，指导前期产品设计。二，对拥有丰富客户资源的代理公司具有非常重要的指导作用。三，指导销售控制。其中销售控制是写字楼销售中最重要的操盘技巧，是最核心的销售策略，是能否均衡和百分之百销售的关键。其需要遵循的原则是，第一，科学制定、执行坚决、动态调整。第二，低区散卖，中高区整层销售。
商业与写字楼关系的六点原则
在写字楼项目的商业部分与写字楼的关系问题上，廖宇表示，应尽量遵循以下六点原则。即：产品设计上要相对独立，分隔人流；商业定位选择中高档业态；商业与写字楼配套互相支持；小体量商业不走传统经营业态；商业办公化（例如尽量招进银行、证券等单位）；商业与写字楼销售应分步进行，切忌同时重点销售。
价格策略三点考虑
在写字楼的定价原则上，廖宇认为，首先要考虑付款方式对销售均价实现的影响。其次要考虑展示面与朝向对价格的影响。再次要在定价时预留足够的折扣空间。
主动出击是最重要的营销手段
廖宇认为，从多年写字楼营销的经验得出，客户资源直销是最重要的写字楼营销手段。他表示，写字楼营销不同于住宅，一定要采取主动出击的方法，否则在营销中可能就要多花费几倍的费用。2004年7月17日
入住为何没有准用证？（1）
近两个月来，正赶上一批楼盘进入收房阶段。可以说，这时候是开发商最狼狈的时候，因为在这段时间里他们每天都要面对各种各样有关房子的纠纷，其中只要有一件事不能够妥善解决，就有可能激起众怒而导致结局不可收拾。这也难怪，购房者为了改善自己的居住条件，动辄出手就是几十万元，到入住时如果再发现房子有这样那样的毛病，不光火才怪。然而，据了解，今年的入住却与往年有所不同，入住的纠纷出现了焦点，那就是很大一部分购房者办理入住手续时却看不到“准用证”。
所谓“准用证”，顾名思义，就是房屋建成一切齐备后，由有关部门颁发的准予使用的证明。要说这个证明应该不