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快上涨的通知），即新“国十条”发布。随着国务院以及相关部门系列密集政策出台，各大银行陆续公布调整房贷执行利率和贷款条件细则，北京、上海、广州以及深圳等一线城市新房开始打折出售，个别楼盘直接降价上千元，一些省会中心城市还出现了较为集中的退房潮。按照“五一”小长假期间的统计数据，北京销售量同比降幅为65％，上海为52％，南京为95％；深圳为79％。被称为史上最严厉的房价调控已经显示出了政策威力。那么，中国房地产价格将走向何处？调控房价将带来哪些方面的影响？到底有没有根治房地产市场痼疾的好办法呢？
我们先看下火山岩浆是如何形成的。2006年下半年，中国发生了楼市泡沫、股市泡沫，我认为这是由于我们的经济生病了。讲得更具体一点，就是投资经营环境已经全面恶化，因此很多企业家把应该投资在企业的钱拿来炒楼炒股了，从而造成泡沫。这个进入楼市的资金就可以解读为火山的岩浆。就在这股火热岩浆蓄势爆发之际，我们的政府插下了两根导管。
第一根导管：老百姓不能自建房，必须向开发商买房。这是什么意思呢？举例而言，我们现在的年轻男女基本是自由恋爱，只有那些不太会谈恋爱的、吃不开的男男女女，才需要到婚姻介绍所。如果哪天政府突然下令不准自由恋爱了，自由恋爱者一律不发结婚证，政府规定必须去婚姻介绍所的话。你晓得是什么结果吗？由于没有自由恋爱的竞争，婚姻介绍所的中介费就会透过垄断立刻大幅攀升。这个跟房地产有什么差别呢？我们现在不能自己买地自己建房，而必须向开发商买，这就像婚介所一样，造成开发商的垄断，价格肯定上去了。政府为什么不让我们自己建房呢？政府认为我们不会建，会建得乱七八糟的，不好管理，是呜？那德国人怎么可以呢？德国政府对自建房规定得非常清楚，哪个地段房子盖多高，屋顶什么颜色，窗户什么样子，都规定得清清楚楚，你只要按图施工就好了，有什么难的呢？我们在后面的章节会谈到2010年深圳市放宽了这个规定，从而引入了竞争机制的问题。
第二根导管：缺少经济适用房和廉租房。截止到2009年年底，新加坡政府总共建设了99。2万套的经济适用房，保证了85％老百姓的住房。而且新加坡不是根据成本核算，而是根据老百姓的收入核算，保证老百姓6年的收入就可以买一栋房。新加坡像我们一样的商品屋只有15％，而15％的人所住的商品屋每平米价格在4万到5万元人民币。
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在西方一些国家，住房被明确界定为公共事务，也因此获得立法保障。如英国1919年颁布《住房和城镇规划法》，明确规定住房问题属于公共事务，政府应对公共住房建房提供支持。1946年至1951年间，英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78％。荷兰则在1901年颁布《住房法》，明确规定：政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范，政府在住房市场中扮演决定性角色，“提供充足住房”是政府的责任。1974年，荷兰又颁布《租房与补贴白皮书》，强调“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。美国在1937年出台《住房法案》，明确政府负责低收入家庭的公共住房建设，居住者只需支付较低房租。此后相继出台《住房和城市发展法》、《住房和社区发展法》，住房的公共特性得到保证。那么，我国在住房的认识问题上又经历了怎样的变化呢？
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那么在香港什么样的人能够享受政府补贴呢？月收人6万港币以上的、必须向私人开发商购买商品屋；月薪在2。6万到6万之间的，政府提供低息贷款，以优惠价供应住宅；月收入在1。1万到2。6万之间的，以低于市场价30％到45％的价格购买房屋；月收入低于1。1万的，可以享受廉租屋，房租非常便宜，平均价格每个月1320港元。香港是个规范非常严格的城市，严格执行的结果使得香港50％的老百姓都有政府补贴。政府为了解决老百姓住房的问题，就用公共资源建设公屋，包括廉租屋和经济适用房。
我们过去有没有这种概念呢？有的。1998年国二十三条出来了，当时规定80％经济适用房，10％廉租屋，剩下10％才是真正的商品屋。因此从1998年开始，一直到2003年房价都很稳定。但是从2003年开始，政府推出了国十八条，我们的政府偷换概念，把80％的经济适用房改成具有保障性质的商品房，这不就是商品屋吗？直到现在，几乎100％都成了商品屋，我们的地方政府对建经济适用房和廉租屋一点都不感兴趣，它们的理由是中央政府拿了六成的税，却只干了三成的事，而地方政府拿四成的税，却得干七成的事，所以财政吃紧，必须靠卖土地维持财政预算。我们的政府把全体老百姓对住的需求都推向了商品房市场。我们的弱势群体，包括大学毕业生、农民工怎么可能买得起商品房呢？2003年的政策一被推出就注定了它的失败。
既然谈到新加坡和中国香港，我就想趁此机会告诉我们各级地方政府，应该如何学习它们的土地财政的新思维。
第一个思维：我们看看香港，2007年香港政府的卖地收入是133亿港币，占CDP的0。8％。而2007年我们内地的卖地收人占GDP的比重是4％，远远高出香港5倍以上。到了2009年，香港卖地收入占GDP的1。53％，而我们内地卖地收人占GDP的比重高达4。5％。所以和香港比起来你会发现，我们内地依赖土地财政的程度更大，而且这还只是全国平均数。如果具体到地方政府的话，比如说北京，卖地收入占财政收入的比例高达50％，这就不晓得是香港的多少倍了，因为香港只占1。53％a左右。
第二个思维：中国香港和新加坡透过高地价、高房价，不但保证用地的效率，同时增加了财政收入，从而维持了低税率。所得税对年收入30万新加坡币以下者只有8。5％，30万以上的和中国香港一样是17％。
第三个思维：新加坡工业用地以租赁为主，而中国香港是以出售为主，香港的工业用地每一平方米高达8万港元，全世界最贵。所以香港制造业全线崩溃，只能做服务业、金融业。而新加坡透过政府的绝对垄断，提供绝对低的价格，80％的工业用地都集中在政府工贸部所设立的裕廊集团内。出租价格每平米在200到280新元之间。所以新加坡有非常繁荣的制造业，就是因为新加坡政府的优秀规划。
二、封堵火山的天外来石？
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2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体，，改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为“促进消费、扩大内需、拉动投资增长”的“支柱产业”。随着地产市场呈现繁荣景象，房价飞速上涨，我国住房的公共性也渐渐淡化。我国房地产市场的高速发展除了自身问题之外，还存在外部经济因素的助推。那么，令天地产市场的外部经济因素还包括哪些？房价高企的本质问题又是什么呢？
我们政府的这两根导管插下的结果，就使得火山岩浆迅速爆发。举例而言，2006年为什么有楼市泡沫？就是因为我们以制造业为主的民营 企业家所面临的投资经营环境已经开始全面恶化，这就是我们经济生的第 一个病，所以大量制造业资金离开实体经济，进入房地产市场，所以火山熔岩开始产生了。再加上政府插下两根导管，造成火山爆发，房价大涨。
很不幸的是2008年11月金融海啸爆发了，我们出口受到重创，很多工厂制造出来的产品卖不掉，从而形成产能过剩，所以又多了第二个病，叫产能过剩。政府为了应付金融海啸，透过4万亿，十大产业振兴方案，汽车、家电、建材下乡，透过银行信贷从事基础建设等等方式拉动内需。实际上，这几个政策都是在利用明天的产能过剩消化今天的产能过剩。举例而言，4万亿投资在中西部的高速公路建设上，建好以后上面基本没 车跑，而没车跑的高速公路就只能叫做产能过剩的高速路。但是在建的时候需要钢材、水泥，所以可以暂时解决这两者的产能过剩。不知道政府有没有想过，高速公路一旦建完，由于没车在上面跑，就立刻形成了一个新的产能过剩，由于不再需要钢材、水泥，所以就把这两个行业打回原形，又成为产能过剩。在因出口受创而形成的产能过剩的基础上，中国的产能过剩更加恶化了。其结�